Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSon (08)
Surface180m²
Coût Total260 100€
Loyer Annuel16 250€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 944,44 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 180 m², Bâtiment de 1 étage, 8 Pièces, 6 Chambres, Année de construction 1880, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, Terrain de 50 m²

Ensemble immobilier en bon état composé de deux logements de 4 pièces 1 er appartement actuellement loué comprenant une entrée, séjour, cuisine salle de bais , wc 1 chambre à l'étage palier desservant deux belles chambres une courette privative, un garage 2ème appartement comprenant un séjour, cuisine, chaufferie, buanderie , à l'étage palier dessévant 3 chambres , salle d'eau avec wc. contactez moi pour de plus amples renseignements

Ville : Son
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08300
Total : 260 100€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 76 500€
Valeur du bien : 246 500€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16250€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 13332€ - 19807€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 364,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 364,23€
Coût de l'assurance :22 758,75€
Taxe foncière : 1 625,00€/an
Soit par mois : 135,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 499,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 500 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 70€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Son (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 250 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 910 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 766 €
Revenus locatifs : +16 250 €
Charges déductibles : -87 766 €
Résultat foncier Année 1 : -71 516 €(Déficit de 71 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 266 €/an
Revenus locatifs : +16 250 €
Charges déductibles : -11 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50116.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 250 €87 775 €8 739 €-71 525 €21 400 €50 125 €50 125 €
216 575 €11 043 €8 507 €5 532 €--44 592 €
316 906 €10 803 €8 267 €6 104 €--38 488 €
417 245 €10 554 €8 019 €6 690 €--31 798 €
517 589 €10 297 €7 762 €7 292 €--24 506 €
617 941 €10 031 €7 496 €7 910 €--16 596 €
718 300 €9 757 €7 221 €8 544 €--8 052 €
818 666 €9 472 €6 937 €9 194 €---
919 039 €9 178 €6 642 €9 862 €---
1019 420 €8 873 €6 338 €10 547 €---
1119 809 €8 558 €6 023 €11 250 €---
1220 205 €8 232 €5 697 €11 972 €---
1320 609 €7 895 €5 360 €12 714 €---
1421 021 €7 547 €5 011 €13 475 €---
1521 441 €7 186 €4 650 €14 256 €---
1621 870 €6 812 €4 277 €15 058 €---
1722 308 €6 426 €3 891 €15 881 €---
1822 754 €6 027 €3 492 €16 727 €---
1923 209 €5 614 €3 078 €17 595 €---
2023 673 €5 186 €2 651 €18 487 €---
2124 147 €4 744 €2 208 €19 403 €---
2224 630 €4 286 €1 751 €20 343 €---
2325 122 €3 813 €1 277 €21 309 €---
2425 625 €3 323 €788 €22 302 €---
2526 137 €2 816 €281 €23 321 €---
TOTAL520 492 €266 248 €126 364 €254 244 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 244 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 250 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 412 €-6 420 €+9 832 €
2+3 412 €0 €+3 412 €
3+3 412 €0 €+3 412 €
4+3 412 €0 €+3 412 €
5+3 412 €0 €+3 412 €
6+3 412 €0 €+3 412 €
7+3 412 €0 €+3 412 €
8+3 412 €+342 €+3 070 €
9+3 412 €+2 959 €+453 €
10+3 412 €+3 164 €+248 €
11+3 412 €+3 375 €+37 €
12+3 412 €+3 592 €-180 €
13+3 412 €+3 814 €-402 €
14+3 412 €+4 042 €-630 €
15+3 412 €+4 277 €-865 €
16+3 412 €+4 517 €-1 105 €
17+3 412 €+4 764 €-1 352 €
18+3 412 €+5 018 €-1 606 €
19+3 412 €+5 279 €-1 867 €
20+3 412 €+5 546 €-2 134 €
21+3 412 €+5 821 €-2 409 €
22+3 412 €+6 103 €-2 691 €
23+3 412 €+6 393 €-2 981 €
24+3 412 €+6 690 €-3 278 €
25+3 412 €+6 996 €-3 584 €
Total+85 300 €+76 273 €+9 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →