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vente - maison

Bien expiré
VillePalluau (85)
Surface133m²
Coût Total212 980€
Loyer Annuel14 133€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 996,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Travaux

iad France - Christophe BREMAUD vous propose: Maison de ville située en centre-bourg de Palluau, d’une surface d’environ 133 m² sur deux niveaux, édifiée sur une parcelle de 273 m²,comprenant cuisine, cellier, débarras ,chambre ,sdb ,WC à l'étage 4 chambres , couloirs , salle d'eau .un garage, hangar. Ce bien nécessite une rénovation complète et s’adresse à des acquéreurs souhaitant s’investir dans un projet de travaux important

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 424 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe BREMAUD mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de La Roche Sur Yon sous le numéro 793 124 298, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Palluau
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85670
Coordonnées : 46.801007, -1.629510
Total : 212 980€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 69 880€
Valeur du bien : 202 380€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14133€/an
Fourchette totale : 944€ - 1469€/mois
Fourchette annuelle : 11328€ - 17632€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 115,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 471,95€
Coût de l'assurance :18 103,30€
Taxe foncière : 1 413,26€/an
Soit par mois : 117,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 177,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 232,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 133 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 880 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 980€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 60€/m² = 7980€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:9 600€
    Remplacement fenêtres: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation lourde chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 5 chambres × 2160€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Palluau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 133 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 167 €
Revenus locatifs : +14 133 €
Charges déductibles : -79 167 €
Résultat foncier Année 1 : -65 034 €(Déficit de 65 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 287 €/an
Revenus locatifs : +14 133 €
Charges déductibles : -9 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43634.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 133 €79 173 €7 156 €-65 041 €21 400 €43 641 €43 641 €
214 415 €9 103 €6 966 €5 312 €--38 329 €
314 704 €8 907 €6 770 €5 797 €--32 532 €
414 998 €8 704 €6 566 €6 294 €--26 238 €
515 298 €8 493 €6 356 €6 804 €--19 434 €
615 604 €8 276 €6 138 €7 328 €--12 106 €
715 916 €8 050 €5 913 €7 865 €--4 241 €
816 234 €7 817 €5 680 €8 416 €---
916 559 €7 576 €5 439 €8 982 €---
1016 890 €7 327 €5 190 €9 563 €---
1117 228 €7 069 €4 932 €10 158 €---
1217 572 €6 802 €4 665 €10 770 €---
1317 924 €6 526 €4 389 €11 397 €---
1418 282 €6 241 €4 103 €12 041 €---
1518 648 €5 945 €3 808 €12 702 €---
1619 021 €5 640 €3 502 €13 381 €---
1719 401 €5 323 €3 186 €14 078 €---
1819 789 €4 996 €2 859 €14 793 €---
1920 185 €4 658 €2 521 €15 527 €---
2020 589 €4 308 €2 170 €16 281 €---
2121 000 €3 946 €1 808 €17 055 €---
2221 420 €3 571 €1 434 €17 849 €---
2321 849 €3 183 €1 046 €18 665 €---
2422 286 €2 782 €645 €19 503 €---
2522 731 €2 367 €230 €20 364 €---
TOTAL452 671 €226 787 €103 472 €225 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 968 €-6 420 €+9 388 €
2+2 968 €0 €+2 968 €
3+2 968 €0 €+2 968 €
4+2 968 €0 €+2 968 €
5+2 968 €0 €+2 968 €
6+2 968 €0 €+2 968 €
7+2 968 €0 €+2 968 €
8+2 968 €+1 253 €+1 715 €
9+2 968 €+2 695 €+273 €
10+2 968 €+2 869 €+99 €
11+2 968 €+3 048 €-80 €
12+2 968 €+3 231 €-263 €
13+2 968 €+3 419 €-451 €
14+2 968 €+3 612 €-644 €
15+2 968 €+3 811 €-843 €
16+2 968 €+4 014 €-1 046 €
17+2 968 €+4 223 €-1 255 €
18+2 968 €+4 438 €-1 470 €
19+2 968 €+4 658 €-1 690 €
20+2 968 €+4 884 €-1 916 €
21+2 968 €+5 116 €-2 148 €
22+2 968 €+5 355 €-2 387 €
23+2 968 €+5 600 €-2 632 €
24+2 968 €+5 851 €-2 883 €
25+2 968 €+6 109 €-3 141 €
Total+74 200 €+67 765 €+6 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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