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Achat : Maison Méry-sur-Seine (10170)

Bien expiré
VilleMéry-sur-Seine (10)
Surface240m²
Coût Total309 460€
Loyer Annuel19 467€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 995,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 240 m², 4 chambres, 1 salle de bain

Secteur Mery-sur-seine, l'équipe Damonte Immobilier vous propose une belle maison de 240 m2 édifiée sur un terrain clos et arboré de 2038 m2. Elle est composée d'une entrée, d'un salon/séjour lumineux de 58 m2, d'une cuisine spacieuse équipée, d'une chambre, d'un bureau, d'une salle d'eau, d'une buanderie et de deux Wc A l'étage 3 grandes chambres, une salle de bain moderne, un Wc, un grenier de 80 m2 aménageable. Une grange de 220 m2 complète ce bien. Informations techniques : chauffage électrique, huisseries en double vitrage bois, Dpe : E Informations pratiques : A 7 kms de Mery sur seine, A 18 kms de Romilly sur seine, A 36 kms de Troyes 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '

Ville : Méry-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10170
Coordonnées : 48.558209, 3.930581
Total : 309 460€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 51 340€
Valeur du bien : 290 340€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1622€/mois
Loyer annuel estimé : 19467€/an
Fourchette totale : 1261€ - 2086€/mois
Fourchette annuelle : 15137€ - 25035€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 524,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :90,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 614,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 873,90€
Coût de l'assurance :27 077,75€
Taxe foncière : 1 946,66€/an
Soit par mois : 162,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 622,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 776,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en double vitrage bois par des fenêtres performantes
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 340 €(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 600€
    Isolation combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage bois: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méry-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 467 €/an
Calcul : 1 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 460 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 604 €
Revenus locatifs : +19 467 €
Charges déductibles : -64 604 €
Résultat foncier Année 1 : -45 137 €(Déficit de 45 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 264 €/an
Revenus locatifs : +19 467 €
Charges déductibles : -13 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 203 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23737.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 467 €64 614 €10 244 €-45 147 €21 400 €23 747 €23 747 €
219 856 €13 000 €9 970 €6 856 €--16 891 €
320 253 €12 717 €9 687 €7 536 €--9 355 €
420 658 €12 424 €9 394 €8 234 €--1 121 €
521 071 €12 121 €9 092 €8 950 €---
621 493 €11 808 €8 779 €9 684 €---
721 923 €11 485 €8 455 €10 438 €---
822 361 €11 150 €8 120 €11 211 €---
922 808 €10 804 €7 774 €12 004 €---
1023 264 €10 446 €7 416 €12 818 €---
1123 730 €10 076 €7 046 €13 654 €---
1224 204 €9 693 €6 664 €14 511 €---
1324 688 €9 298 €6 268 €15 391 €---
1425 182 €8 889 €5 859 €16 294 €---
1525 686 €8 466 €5 436 €17 220 €---
1626 199 €8 028 €4 998 €18 171 €---
1726 723 €7 576 €4 546 €19 148 €---
1827 258 €7 108 €4 078 €20 150 €---
1927 803 €6 625 €3 595 €21 178 €---
2028 359 €6 125 €3 095 €22 235 €---
2128 926 €5 608 €2 578 €23 319 €---
2229 505 €5 073 €2 043 €24 432 €---
2330 095 €4 520 €1 490 €25 575 €---
2430 697 €3 949 €919 €26 748 €---
2531 311 €3 357 €328 €27 953 €---
TOTAL623 521 €274 958 €147 874 €348 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 088 €-6 420 €+10 508 €
2+4 088 €0 €+4 088 €
3+4 088 €0 €+4 088 €
4+4 088 €0 €+4 088 €
5+4 088 €+2 349 €+1 739 €
6+4 088 €+2 905 €+1 183 €
7+4 088 €+3 131 €+957 €
8+4 088 €+3 363 €+725 €
9+4 088 €+3 601 €+487 €
10+4 088 €+3 846 €+242 €
11+4 088 €+4 096 €-8 €
12+4 088 €+4 353 €-265 €
13+4 088 €+4 617 €-529 €
14+4 088 €+4 888 €-800 €
15+4 088 €+5 166 €-1 078 €
16+4 088 €+5 451 €-1 363 €
17+4 088 €+5 744 €-1 656 €
18+4 088 €+6 045 €-1 957 €
19+4 088 €+6 354 €-2 266 €
20+4 088 €+6 670 €-2 582 €
21+4 088 €+6 996 €-2 908 €
22+4 088 €+7 330 €-3 242 €
23+4 088 €+7 672 €-3 584 €
24+4 088 €+8 025 €-3 937 €
25+4 088 €+8 386 €-4 298 €
Total+102 200 €+104 569 €+-2 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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