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Apparemment 5p

Bien expiré
VilleBouxwiller (67)
Surface118m²
Coût Total215 420€
Loyer Annuel12 746€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 159 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 347,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 118m2 se situant dans un immeuble de 4 lots avec beaucoup de charme. Il est composé d'une cuisine, 3 chambres, une salle à manger, un grand séjour et d'une salle de bain avec WC séparé. L'appartement se trouve au dernier étage avec très peu de vis à vis. Un grand terrain, une place de parking et une cave complète ce bien. Chauffage collectif au fioul avec compteur individuel. 159000€

Ville : Bouxwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67330
Coordonnées : 48.828540, 7.479120
Total : 215 420€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 202 700€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12746€/an
Fourchette totale : 813€ - 1388€/mois
Fourchette annuelle : 9753€ - 16658€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 052,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 113,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 196,19€
Coût de l'assurance :18 310,70€
Taxe foncière : 1 274,63€/an
Soit par mois : 106,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif au fioul
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bouxwiller (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 746 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 660 €
Revenus locatifs : +12 746 €
Charges déductibles : -52 660 €
Résultat foncier Année 1 : -39 914 €(Déficit de 39 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 960 €/an
Revenus locatifs : +12 746 €
Charges déductibles : -8 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18513.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 746 €52 667 €6 960 €-39 921 €21 400 €18 521 €18 521 €
213 001 €8 779 €6 772 €4 222 €--14 298 €
313 261 €8 585 €6 578 €4 677 €--9 622 €
413 526 €8 384 €6 377 €5 143 €--4 479 €
513 797 €8 176 €6 169 €5 621 €---
614 073 €7 962 €5 955 €6 111 €---
714 354 €7 741 €5 734 €6 614 €---
814 641 €7 512 €5 505 €7 129 €---
914 934 €7 276 €5 269 €7 659 €---
1015 233 €7 032 €5 024 €8 201 €---
1115 538 €6 779 €4 772 €8 758 €---
1215 848 €6 519 €4 512 €9 330 €---
1316 165 €6 249 €4 242 €9 916 €---
1416 489 €5 971 €3 964 €10 518 €---
1516 818 €5 684 €3 676 €11 135 €---
1617 155 €5 386 €3 379 €11 768 €---
1717 498 €5 080 €3 073 €12 418 €---
1817 848 €4 763 €2 755 €13 085 €---
1918 205 €4 435 €2 428 €13 770 €---
2018 569 €4 096 €2 089 €14 472 €---
2118 940 €3 747 €1 740 €15 194 €---
2219 319 €3 385 €1 378 €15 934 €---
2319 705 €3 012 €1 005 €16 693 €---
2420 100 €2 626 €619 €17 473 €---
2520 502 €2 228 €221 €18 274 €---
TOTAL408 266 €194 073 €100 196 €214 194 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 677 €-6 420 €+9 097 €
2+2 677 €0 €+2 677 €
3+2 677 €0 €+2 677 €
4+2 677 €0 €+2 677 €
5+2 677 €+342 €+2 335 €
6+2 677 €+1 833 €+844 €
7+2 677 €+1 984 €+693 €
8+2 677 €+2 139 €+538 €
9+2 677 €+2 298 €+379 €
10+2 677 €+2 460 €+217 €
11+2 677 €+2 628 €+49 €
12+2 677 €+2 799 €-122 €
13+2 677 €+2 975 €-298 €
14+2 677 €+3 155 €-478 €
15+2 677 €+3 340 €-663 €
16+2 677 €+3 530 €-853 €
17+2 677 €+3 725 €-1 048 €
18+2 677 €+3 926 €-1 249 €
19+2 677 €+4 131 €-1 454 €
20+2 677 €+4 342 €-1 665 €
21+2 677 €+4 558 €-1 881 €
22+2 677 €+4 780 €-2 103 €
23+2 677 €+5 008 €-2 331 €
24+2 677 €+5 242 €-2 565 €
25+2 677 €+5 482 €-2 805 €
Total+66 925 €+64 258 €+2 667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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