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Vente maison 6 pièces 183 m² Saint-Amadou (09100) - Superimmo

Bien expiré
VilleSaint-Amadou (09)
Surface183m²
Coût Total270 348€
Loyer Annuel17 195€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 359 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 936,39 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 2 pas de la ville de Pamiers, au calme, charmante maison de village, rénovée avec goût. Cette maison offre un joli séjour avec cuisine ouverte donnant sur jardin. Aux étages : 5 vrais chambres. Idéale pour une famille cherchant le calme et la proximité des commodités. Coup de Coeur de l'agence. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Amadou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.122490, 1.728320
Total : 270 348€
Prix d'acquisition : 171 359€
Travaux : 85 280€
Valeur du bien : 256 639€
Frais de notaire : 13 709€
Coût estimé : 13 709€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17195€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1896€/mois
Fourchette annuelle : 12993€ - 22757€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 348€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 318,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 395,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 315,47€
Coût de l'assurance :22 979,58€
Taxe foncière : 1 719,52€/an
Soit par mois : 143,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 432,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 538,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 280 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amadou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 195 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 348 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 618 €
Revenus locatifs : +17 195 €
Charges déductibles : -96 618 €
Résultat foncier Année 1 : -79 423 €(Déficit de 79 423 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 338 €/an
Revenus locatifs : +17 195 €
Charges déductibles : -11 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58022.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 359 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 383 €(65% de 171 359 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 050 €/an
Calcul : 111 383 € × 3,636% = 4 050 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 195 €96 626 €8 708 €-79 431 €21 400 €58 031 €58 031 €
217 539 €11 111 €8 472 €6 428 €--51 603 €
317 890 €10 867 €8 229 €7 022 €--44 580 €
418 248 €10 616 €7 977 €7 632 €--36 949 €
518 613 €10 356 €7 717 €8 256 €--28 692 €
618 985 €10 088 €7 449 €8 897 €--19 795 €
719 365 €9 811 €7 172 €9 554 €--10 241 €
819 752 €9 524 €6 886 €10 228 €--14 €
920 147 €9 228 €6 590 €10 919 €---
1020 550 €8 923 €6 284 €11 627 €---
1120 961 €8 607 €5 968 €12 354 €---
1221 380 €8 281 €5 642 €13 099 €---
1321 808 €7 944 €5 305 €13 864 €---
1422 244 €7 595 €4 957 €14 648 €---
1522 689 €7 236 €4 597 €15 453 €---
1623 142 €6 864 €4 225 €16 278 €---
1723 605 €6 480 €3 842 €17 125 €---
1824 077 €6 084 €3 445 €17 994 €---
1924 559 €5 674 €3 035 €18 885 €---
2025 050 €5 251 €2 612 €19 799 €---
2125 551 €4 813 €2 175 €20 738 €---
2226 062 €4 362 €1 723 €21 700 €---
2326 583 €3 895 €1 256 €22 688 €---
2427 115 €3 413 €774 €23 702 €---
2527 657 €2 915 €276 €24 743 €---
TOTAL550 766 €276 563 €125 315 €274 203 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 611 €-6 420 €+10 031 €
2+3 611 €0 €+3 611 €
3+3 611 €0 €+3 611 €
4+3 611 €0 €+3 611 €
5+3 611 €0 €+3 611 €
6+3 611 €0 €+3 611 €
7+3 611 €0 €+3 611 €
8+3 611 €0 €+3 611 €
9+3 611 €+3 271 €+340 €
10+3 611 €+3 488 €+123 €
11+3 611 €+3 706 €-95 €
12+3 611 €+3 930 €-319 €
13+3 611 €+4 159 €-548 €
14+3 611 €+4 394 €-783 €
15+3 611 €+4 636 €-1 025 €
16+3 611 €+4 883 €-1 272 €
17+3 611 €+5 137 €-1 526 €
18+3 611 €+5 398 €-1 787 €
19+3 611 €+5 665 €-2 054 €
20+3 611 €+5 940 €-2 329 €
21+3 611 €+6 221 €-2 610 €
22+3 611 €+6 510 €-2 899 €
23+3 611 €+6 807 €-3 196 €
24+3 611 €+7 111 €-3 500 €
25+3 611 €+7 423 €-3 812 €
Total+90 275 €+82 261 €+8 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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