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Appartement

VilleChâteauroux (36)
Surface48m²
Coût Total96 380€
Loyer Annuel6 801€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre: Charmant appartement à Châteauroux, idéal pour une personne seule ou un couple. Situé au premier étage avec ascenseur, cet appartement de deux pièces offre une entrée, une cuisine, un salon/séjour avec balcon, une chambre avec balcon, une salle d'eau et WC. De nombreux placards de rangement, une cave et un garage viennent compléter ce bien. Profitez de la tranquillité tout en étant à proximité des commodités. Les arrêts de bus Combanaire (lignes 1, 1D) et Caf (lignes 3, 6, 9) sont à quelques minutes à pied, facilitant vos déplacements en ville. La gare de Châteauroux est également à seulement 2 minutes en voiture, vous offrant une connexion rapide aux grandes lignes. Avec un interphone pour votre sécurité et un chauffage efficace, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer à seulement 56 000€. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.801933, 1.716657
Total : 96 380€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 91 900€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6801€/an
Fourchette totale : 447€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5369€ - 8616€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 185,15 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 887 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-887€ (-1.6%)
Marge achat-revente :-39 493€ (-69.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 510,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 060,34€
Coût de l'assurance :8 674,20€
Taxe foncière : 680,13€/an
Soit par mois : 56,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et vérification des installations électriques
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et vérification des installations électriques
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 75€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon (20 m²): 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 801 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 239 €
Revenus locatifs : +6 801 €
Charges déductibles : -40 239 €
Résultat foncier Année 1 : -33 438 €(Déficit de 33 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 339 €/an
Revenus locatifs : +6 801 €
Charges déductibles : -4 339 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12037.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 801 €40 242 €3 315 €-33 441 €21 400 €12 041 €12 041 €
26 937 €4 255 €3 228 €2 682 €--9 359 €
37 076 €4 165 €3 138 €2 911 €--6 447 €
47 218 €4 072 €3 044 €3 146 €--3 301 €
57 362 €3 975 €2 948 €3 387 €---
67 509 €3 875 €2 848 €3 634 €---
77 659 €3 771 €2 744 €3 888 €---
87 813 €3 664 €2 637 €4 149 €---
97 969 €3 553 €2 526 €4 416 €---
108 128 €3 438 €2 411 €4 690 €---
118 291 €3 319 €2 292 €4 972 €---
128 457 €3 196 €2 168 €5 261 €---
138 626 €3 068 €2 041 €5 558 €---
148 798 €2 936 €1 909 €5 862 €---
158 974 €2 799 €1 772 €6 175 €---
169 154 €2 657 €1 630 €6 496 €---
179 337 €2 511 €1 484 €6 826 €---
189 523 €2 359 €1 332 €7 165 €---
199 714 €2 202 €1 175 €7 512 €---
209 908 €2 039 €1 012 €7 869 €---
2110 106 €1 870 €843 €8 236 €---
2210 308 €1 696 €669 €8 613 €---
2310 515 €1 515 €488 €8 999 €---
2410 725 €1 328 €301 €9 397 €---
2510 939 €1 135 €107 €9 805 €---
TOTAL217 846 €109 638 €48 060 €108 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 428 €-6 420 €+7 848 €
2+1 428 €0 €+1 428 €
3+1 428 €0 €+1 428 €
4+1 428 €0 €+1 428 €
5+1 428 €+26 €+1 402 €
6+1 428 €+1 090 €+338 €
7+1 428 €+1 166 €+262 €
8+1 428 €+1 245 €+183 €
9+1 428 €+1 325 €+103 €
10+1 428 €+1 407 €+21 €
11+1 428 €+1 492 €-64 €
12+1 428 €+1 578 €-150 €
13+1 428 €+1 667 €-239 €
14+1 428 €+1 759 €-331 €
15+1 428 €+1 853 €-425 €
16+1 428 €+1 949 €-521 €
17+1 428 €+2 048 €-620 €
18+1 428 €+2 149 €-721 €
19+1 428 €+2 254 €-826 €
20+1 428 €+2 361 €-933 €
21+1 428 €+2 471 €-1 043 €
22+1 428 €+2 584 €-1 156 €
23+1 428 €+2 700 €-1 272 €
24+1 428 €+2 819 €-1 391 €
25+1 428 €+2 941 €-1 513 €
Total+35 700 €+32 463 €+3 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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