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Maison 8 pièces 148 m²

VilleSaint-Nicolas-du-Pélem (22)
Surface148m²
Coût Total178 332€
Loyer Annuel14 117€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 900 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 722,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 148 m²

L'agence AIPG Gouarec vous propose cette maison mitoyenne en pierre - parpaings et enduit d'une superficie habitable de 148m² avec son terrain de 305m². Idéalement située dans le bourg de la commune, à proximité des écoles, commerces et commodités.

Le bien comprend : Au rez-de-chaussée : Une entrée donnant accès à un grand séjour lumineux ; une cuisine équipée et aménagée ; une chambre ; une salle d'eau avec WC et un WC indépendant. Au 1er étage : Un palier desservant 4 chambres et une salle de bains avec WC. Au 2nd étage : Un palier desservant 2 chambres et une pièce de stockage.

En extérieur on retrouve un terrain entièrement clos par un muret ; une dépendance en deux parties d'environ 32m² avec l'eau et l'électricité.

Travaux à prévoir. Assainissement collectif conforme.

Pour visiter, contacter l'agence AIPG de Gouarec au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Surface : 148 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/06/2026

Consommation énergie primaire : 172 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 157 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 170 € et 4 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Nicolas-du-Pélem
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Coordonnées : 48.311554, -3.165130
Total : 178 332€
Prix d'acquisition : 106 900€
Travaux : 62 880€
Valeur du bien : 169 780€
Frais de notaire : 8 552€
Coût estimé : 8 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1176€/mois
Loyer annuel estimé : 14117€/an
Fourchette totale : 919€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11028€ - 18072€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :991,84 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 792 €
Prix d'achat :106 900 €
Décote à l'achat :-39 892€ (-27.2%)
Marge achat-revente :-31 540€ (-21.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 946,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 073,80€
Coût de l'assurance :15 604,05€
Taxe foncière : 1 411,75€/an
Soit par mois : 117,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 176,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (148 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite rénovation lourde
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 880 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 880€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 60€/m² = 8880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - 1:1 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - 4:7 200€
    Rénovation 4 chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Nicolas-du-Pélem (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 117 €/an
Calcul : 1 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 332 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 115 €
Revenus locatifs : +14 117 €
Charges déductibles : -71 115 €
Résultat foncier Année 1 : -56 997 €(Déficit de 56 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 235 €/an
Revenus locatifs : +14 117 €
Charges déductibles : -8 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35597.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 485 €(65% de 106 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 527 €/an
Calcul : 69 485 € × 3,636% = 2 527 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 117 €71 121 €6 205 €-57 003 €21 400 €35 603 €35 603 €
214 400 €8 078 €6 043 €6 321 €--29 282 €
314 688 €7 911 €5 875 €6 777 €--22 504 €
414 982 €7 737 €5 701 €7 245 €--15 260 €
515 281 €7 556 €5 521 €7 725 €--7 535 €
615 587 €7 370 €5 334 €8 217 €---
715 899 €7 177 €5 141 €8 722 €---
816 217 €6 976 €4 941 €9 240 €---
916 541 €6 769 €4 733 €9 772 €---
1016 872 €6 554 €4 518 €10 317 €---
1117 209 €6 332 €4 296 €10 877 €---
1217 553 €6 102 €4 066 €11 452 €---
1317 904 €5 863 €3 827 €12 041 €---
1418 262 €5 616 €3 580 €12 647 €---
1518 628 €5 360 €3 324 €13 268 €---
1619 000 €5 095 €3 059 €13 906 €---
1719 380 €4 820 €2 784 €14 560 €---
1819 768 €4 535 €2 500 €15 232 €---
1920 163 €4 241 €2 205 €15 922 €---
2020 566 €3 936 €1 900 €16 631 €---
2120 978 €3 619 €1 584 €17 358 €---
2221 397 €3 292 €1 256 €18 105 €---
2321 825 €2 953 €917 €18 872 €---
2422 262 €2 602 €566 €19 660 €---
2522 707 €2 238 €202 €20 469 €---
TOTAL452 186 €203 851 €90 074 €248 335 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 965 €-6 420 €+9 385 €
2+2 965 €0 €+2 965 €
3+2 965 €0 €+2 965 €
4+2 965 €0 €+2 965 €
5+2 965 €0 €+2 965 €
6+2 965 €+205 €+2 760 €
7+2 965 €+2 617 €+348 €
8+2 965 €+2 772 €+193 €
9+2 965 €+2 932 €+33 €
10+2 965 €+3 095 €-130 €
11+2 965 €+3 263 €-298 €
12+2 965 €+3 436 €-471 €
13+2 965 €+3 612 €-647 €
14+2 965 €+3 794 €-829 €
15+2 965 €+3 980 €-1 015 €
16+2 965 €+4 172 €-1 207 €
17+2 965 €+4 368 €-1 403 €
18+2 965 €+4 570 €-1 605 €
19+2 965 €+4 777 €-1 812 €
20+2 965 €+4 989 €-2 024 €
21+2 965 €+5 207 €-2 242 €
22+2 965 €+5 432 €-2 467 €
23+2 965 €+5 662 €-2 697 €
24+2 965 €+5 898 €-2 933 €
25+2 965 €+6 141 €-3 176 €
Total+74 125 €+74 500 €+-375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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