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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface55m²
Coût Total230 820€
Loyer Annuel14 417€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 3 163,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Gardien, Interphone, Non meublé

EXCLUSIVITÉ - Meudon la Foret - Allée de la foret - Résidence Le Parc. Au troisième étage avec ascenseur, un appartement traversant de trois pièces principales pour une superficie de 55m2 comprenant: entrée avec placards, séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains, wc séparés et rangements. Double exposition Nord/Sud. Fenêtres en simple vitrage. Travaux de rénovation à prévoir. Vendu avec une cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.789297, 2.222954
Total : 230 820€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 216 900€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1201€/mois
Loyer annuel estimé : 14417€/an
Fourchette totale : 932€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 11180€ - 18590€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 679 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-8 679€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-48 141€ (-26.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 143,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 210,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 139,15€
Coût de l'assurance :20 196,75€
Taxe foncière : 1 441,67€/an
Soit par mois : 120,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 330,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage abîmé et installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec papier peint usé mais parquet en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 7500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 201 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Calcul : 1 201 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 898 €
Revenus locatifs : +14 417 €
Charges déductibles : -52 898 €
Résultat foncier Année 1 : -38 481 €(Déficit de 38 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 998 €/an
Revenus locatifs : +14 417 €
Charges déductibles : -9 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 419 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17080.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 417 €52 905 €7 756 €-38 488 €21 400 €17 088 €17 088 €
214 705 €9 799 €7 550 €4 906 €--12 182 €
314 999 €9 586 €7 337 €5 413 €--6 769 €
415 299 €9 366 €7 116 €5 933 €--836 €
515 605 €9 138 €6 888 €6 467 €---
615 917 €8 902 €6 652 €7 015 €---
716 236 €8 658 €6 408 €7 578 €---
816 560 €8 405 €6 156 €8 155 €---
916 891 €8 144 €5 895 €8 747 €---
1017 229 €7 874 €5 624 €9 355 €---
1117 574 €7 594 €5 345 €9 979 €---
1217 925 €7 305 €5 056 €10 620 €---
1318 284 €7 006 €4 757 €11 278 €---
1418 650 €6 697 €4 447 €11 953 €---
1519 023 €6 376 €4 127 €12 646 €---
1619 403 €6 045 €3 796 €13 358 €---
1719 791 €5 703 €3 453 €14 089 €---
1820 187 €5 348 €3 098 €14 839 €---
1920 591 €4 981 €2 732 €15 609 €---
2021 002 €4 602 €2 352 €16 401 €---
2121 423 €4 209 €1 960 €17 213 €---
2221 851 €3 803 €1 554 €18 048 €---
2322 288 €3 383 €1 134 €18 905 €---
2422 734 €2 949 €699 €19 785 €---
2523 188 €2 499 €249 €20 690 €---
TOTAL461 772 €211 278 €112 139 €250 495 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 028 €-6 420 €+9 448 €
2+3 028 €0 €+3 028 €
3+3 028 €0 €+3 028 €
4+3 028 €0 €+3 028 €
5+3 028 €+1 689 €+1 339 €
6+3 028 €+2 105 €+923 €
7+3 028 €+2 273 €+755 €
8+3 028 €+2 446 €+582 €
9+3 028 €+2 624 €+404 €
10+3 028 €+2 807 €+221 €
11+3 028 €+2 994 €+34 €
12+3 028 €+3 186 €-158 €
13+3 028 €+3 383 €-355 €
14+3 028 €+3 586 €-558 €
15+3 028 €+3 794 €-766 €
16+3 028 €+4 007 €-979 €
17+3 028 €+4 227 €-1 199 €
18+3 028 €+4 452 €-1 424 €
19+3 028 €+4 683 €-1 655 €
20+3 028 €+4 920 €-1 892 €
21+3 028 €+5 164 €-2 136 €
22+3 028 €+5 414 €-2 386 €
23+3 028 €+5 671 €-2 643 €
24+3 028 €+5 936 €-2 908 €
25+3 028 €+6 207 €-3 179 €
Total+75 700 €+75 148 €+552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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