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Détails du bien

Bien expiré
VilleMeximieux (01)
Surface73m²
Coût Total173 430€
Loyer Annuel10 415€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 780,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre, appartement T3 de 73 m² idéalement situé au cœur de Meximieux, au 1er et dernier étage. Il se compose d'une grande pièce de vie, d'une cuisine indépendante (à rénover), de 2 chambres, d'une salle de bain et de rangements. L'ensemble de l'appartement est en bon état général, avec quelques rafraîchissements à prévoir.

Ce bien est actuellement loué 695 euros / mois hors charges, avec un bail se terminant en novembre 2026 ; il pourrait être libéré à cette date pour une occupation personnelle si besoin. Sa situation centrale offre un accès facile aux commerces, services et transports, faisant de cet appartement un investissement sûr et modulable selon vos projets.

Ville : Meximieux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01800
Total : 173 430€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 33 030€
Valeur du bien : 163 030€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.89€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 14.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10415€/an
Fourchette totale : 697€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 8370€ - 12959€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 390,69€
Coût de l'assurance :15 175,12€
Taxe foncière : 1 041,46€/an
Soit par mois : 86,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 867,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 585 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 030 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Salle de bain:200€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:480€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meximieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 415 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 430 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 059 €
Revenus locatifs : +10 415 €
Charges déductibles : -42 059 €
Résultat foncier Année 1 : -31 644 €(Déficit de 31 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 244 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 029 €/an
Revenus locatifs : +10 415 €
Charges déductibles : -9 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10244.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 415 €42 064 €5 586 €-31 650 €21 400 €10 250 €10 250 €
210 623 €8 883 €5 435 €1 740 €--8 510 €
310 835 €8 727 €5 279 €2 108 €--6 402 €
411 052 €8 566 €5 117 €2 486 €--3 916 €
511 273 €8 399 €4 951 €2 874 €--1 042 €
611 499 €8 227 €4 779 €3 271 €---
711 729 €8 049 €4 601 €3 679 €---
811 963 €7 866 €4 417 €4 098 €---
912 202 €7 676 €4 227 €4 527 €---
1012 446 €7 480 €4 031 €4 967 €---
1112 695 €7 277 €3 829 €5 418 €---
1212 949 €7 068 €3 619 €5 881 €---
1313 208 €6 852 €3 403 €6 357 €---
1413 472 €6 628 €3 180 €6 844 €---
1513 742 €6 398 €2 949 €7 344 €---
1614 017 €6 159 €2 711 €7 858 €---
1714 297 €5 913 €2 464 €8 384 €---
1814 583 €5 658 €2 210 €8 924 €---
1914 875 €5 396 €1 947 €9 479 €---
2015 172 €5 124 €1 676 €10 048 €---
2115 476 €4 844 €1 395 €10 632 €---
2215 785 €4 554 €1 105 €11 231 €---
2316 101 €4 254 €806 €11 846 €---
2416 423 €3 945 €497 €12 478 €---
2516 751 €3 625 €177 €13 126 €---
TOTAL333 582 €199 632 €80 391 €133 950 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-6 420 €+8 607 €
2+2 187 €0 €+2 187 €
3+2 187 €0 €+2 187 €
4+2 187 €0 €+2 187 €
5+2 187 €0 €+2 187 €
6+2 187 €+669 €+1 518 €
7+2 187 €+1 104 €+1 083 €
8+2 187 €+1 229 €+958 €
9+2 187 €+1 358 €+829 €
10+2 187 €+1 490 €+697 €
11+2 187 €+1 625 €+562 €
12+2 187 €+1 764 €+423 €
13+2 187 €+1 907 €+280 €
14+2 187 €+2 053 €+134 €
15+2 187 €+2 203 €-16 €
16+2 187 €+2 357 €-170 €
17+2 187 €+2 515 €-328 €
18+2 187 €+2 677 €-490 €
19+2 187 €+2 844 €-657 €
20+2 187 €+3 014 €-827 €
21+2 187 €+3 190 €-1 003 €
22+2 187 €+3 369 €-1 182 €
23+2 187 €+3 554 €-1 367 €
24+2 187 €+3 743 €-1 556 €
25+2 187 €+3 938 €-1 751 €
Total+54 675 €+40 185 €+14 490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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