Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vends appartement - 64m² - Argenteuil

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface64m²
Coût Total208 680€
Loyer Annuel13 530€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 515,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Cellar

Appartement 3 Pièces avec Vue Dégagée à Argenteuil Situé au 5ᵉ étage, cet appartement lumineux de 3 pièces offre une vue dégagée, parfaite pour savourer des moments de tranquillité en famille. Caractéristiques Principales :

  • Surface : environ 64m²
  • Pièces : 3 (dont 2…
Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.947730, 2.237280
Total : 208 680€
Prix d'acquisition : 161 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 195 800€
Frais de notaire : 12 880€
Coût estimé : 12 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13530€/an
Fourchette totale : 892€ - 1425€/mois
Fourchette annuelle : 10703€ - 17103€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 077,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 730,26€
Coût de l'assurance :17 737,80€
Taxe foncière : 1 352,96€/an
Soit par mois : 112,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 299,74€/mois
Soit par an : 3 596,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 127,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 489,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 530 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 597 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 174 €
Revenus locatifs : +13 530 €
Charges déductibles : -47 174 €
Résultat foncier Année 1 : -33 645 €(Déficit de 33 645 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 245 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 374 €/an
Revenus locatifs : +13 530 €
Charges déductibles : -12 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12244.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650 €(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 530 €47 181 €6 721 €-33 651 €21 400 €12 251 €12 251 €
213 800 €12 199 €6 540 €1 601 €--10 650 €
314 076 €12 011 €6 352 €2 065 €--8 585 €
414 358 €11 817 €6 158 €2 541 €--6 044 €
514 645 €11 616 €5 957 €3 028 €--3 015 €
614 938 €11 409 €5 750 €3 528 €---
715 236 €11 195 €5 536 €4 041 €---
815 541 €10 974 €5 315 €4 567 €---
915 852 €10 746 €5 087 €5 106 €---
1016 169 €10 510 €4 851 €5 659 €---
1116 492 €10 266 €4 607 €6 226 €---
1216 822 €10 014 €4 355 €6 808 €---
1317 159 €9 754 €4 095 €7 405 €---
1417 502 €9 485 €3 826 €8 016 €---
1517 852 €9 208 €3 548 €8 644 €---
1618 209 €8 921 €3 262 €9 288 €---
1718 573 €8 625 €2 965 €9 949 €---
1818 945 €8 319 €2 659 €10 626 €---
1919 324 €8 002 €2 343 €11 321 €---
2019 710 €7 676 €2 016 €12 034 €---
2120 104 €7 338 €1 679 €12 766 €---
2220 506 €6 989 €1 330 €13 517 €---
2320 916 €6 629 €970 €14 287 €---
2421 335 €6 257 €598 €15 078 €---
2521 761 €5 872 €213 €15 889 €---
TOTAL433 356 €273 014 €96 730 €160 342 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-6 420 €+9 261 €
2+2 841 €0 €+2 841 €
3+2 841 €0 €+2 841 €
4+2 841 €0 €+2 841 €
5+2 841 €0 €+2 841 €
6+2 841 €+154 €+2 687 €
7+2 841 €+1 212 €+1 629 €
8+2 841 €+1 370 €+1 471 €
9+2 841 €+1 532 €+1 309 €
10+2 841 €+1 698 €+1 143 €
11+2 841 €+1 868 €+973 €
12+2 841 €+2 042 €+799 €
13+2 841 €+2 221 €+620 €
14+2 841 €+2 405 €+436 €
15+2 841 €+2 593 €+248 €
16+2 841 €+2 786 €+55 €
17+2 841 €+2 985 €-144 €
18+2 841 €+3 188 €-347 €
19+2 841 €+3 396 €-555 €
20+2 841 €+3 610 €-769 €
21+2 841 €+3 830 €-989 €
22+2 841 €+4 055 €-1 214 €
23+2 841 €+4 286 €-1 445 €
24+2 841 €+4 523 €-1 682 €
25+2 841 €+4 767 €-1 926 €
Total+71 025 €+48 103 €+22 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →