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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtres-sur-Cher (41)
Surface43m²
Coût Total77 420€
Loyer Annuel3 860€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-417€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 023,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, Pas de balcon

Nous vous proposons l'achat d'une maison de village située sur la commune de Châtres-Sur-Cher, bénéficiant d'un emplacement pratique à proximité des commerces et des commodités. D'une superficie habitable de 43 m², ce logement meublé est actuellement loué pour 300 € par mois, offrant une belle opportunité d'investissement locatif. L'intérieur se compose d'une pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, aménagée et équipée, d'une chambre confortable et d'une salle d'eau fonctionnelle. Si vous souhaitez en savoir plus ou organiser une visite, contactez dès maintenant votre agence immobilière VILLEFRANCHE IMMOBILIER.

Ville : Châtres-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.294590, 1.930585
Total : 77 420€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 29 900€
Valeur du bien : 73 900€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 322€/mois
Loyer annuel estimé : 3860€/an
Fourchette totale : 254€ - 407€/mois
Fourchette annuelle : 3054€ - 4879€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 341,87 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :57 700 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-13 700€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-19 720€ (-34.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :383,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :22,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 736,77€
Coût de l'assurance :6 774,25€
Taxe foncière : 385,98€/an
Soit par mois : 32,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 321,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-416,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 43 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 900 €(695 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 300€
    Isolation des combles: 43 m² × 100€/m² = 4300€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la pose)
  • Chambres:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtres-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 860 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 420 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 271 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 386 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 763 €
Revenus locatifs : +3 860 €
Charges déductibles : -36 763 €
Résultat foncier Année 1 : -32 904 €(Déficit de 32 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 863 €/an
Revenus locatifs : +3 860 €
Charges déductibles : -6 863 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 004 €/an(Déficit de 3 004 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11503.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 860 €36 766 €2 609 €-32 906 €21 400 €11 506 €11 506 €
23 937 €6 797 €2 540 €-2 860 €2 860 €-11 506 €
34 016 €6 725 €2 468 €-2 709 €2 709 €-11 506 €
44 096 €6 651 €2 394 €-2 555 €2 555 €-11 506 €
54 178 €6 575 €2 318 €-2 397 €2 397 €-11 506 €
64 262 €6 495 €2 238 €-2 234 €2 234 €-11 506 €
74 347 €6 413 €2 156 €-2 066 €2 066 €-11 506 €
84 434 €6 328 €2 071 €-1 895 €1 895 €-11 506 €
94 522 €6 241 €1 984 €-1 718 €1 718 €-11 506 €
104 613 €6 150 €1 893 €-1 537 €1 537 €-11 506 €
114 705 €6 056 €1 799 €-1 351 €1 351 €-11 506 €
124 799 €5 958 €1 702 €-1 159 €1 159 €--
134 895 €5 858 €1 601 €-963 €963 €--
144 993 €5 754 €1 497 €-761 €761 €--
155 093 €5 646 €1 389 €-553 €553 €--
165 195 €5 535 €1 278 €-340 €340 €--
175 299 €5 419 €1 162 €-121 €121 €--
185 405 €5 300 €1 043 €105 €---
195 513 €5 177 €920 €336 €---
205 623 €5 049 €792 €574 €---
215 735 €4 917 €660 €819 €---
225 850 €4 780 €523 €1 070 €---
235 967 €4 639 €382 €1 329 €---
246 087 €4 492 €235 €1 594 €---
256 208 €4 341 €84 €1 867 €---
TOTAL123 631 €174 061 €37 737 €-50 429 €46 617 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 985 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -50 429 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+811 €-6 420 €+7 231 €
2+811 €-858 €+1 669 €
3+811 €-813 €+1 624 €
4+811 €-767 €+1 578 €
5+811 €-719 €+1 530 €
6+811 €-670 €+1 481 €
7+811 €-620 €+1 431 €
8+811 €-568 €+1 379 €
9+811 €-515 €+1 326 €
10+811 €-461 €+1 272 €
11+811 €-405 €+1 216 €
12+811 €-348 €+1 159 €
13+811 €-289 €+1 100 €
14+811 €-228 €+1 039 €
15+811 €-166 €+977 €
16+811 €-102 €+913 €
17+811 €-36 €+847 €
18+811 €+31 €+780 €
19+811 €+101 €+710 €
20+811 €+172 €+639 €
21+811 €+246 €+565 €
22+811 €+321 €+490 €
23+811 €+399 €+412 €
24+811 €+478 €+333 €
25+811 €+560 €+251 €
Total+20 275 €-11 677 €+31 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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