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Appartement - 4 pièce(s) - 73 m²

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface73m²
Coût Total219 760€
Loyer Annuel16 297€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 356,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

NICE EST

  • COLLINE DU MONT-GROS : Exclusivité BBii
  • À SAISIR ! APPARTEMENT possibilité garage en supplément !Dans une résidence sécurisée avec caméras, en pleine évolution d'aménagements et d'améliorations, beau 4 pièces traversant 73 m² en étage élevé avec vue dégagée, aperçu mer et ville. Composé d'un Hall, Séjour donnant sur une terrasse de 6 m² plein sud sans vis-à-vis, cuisine américaine aménagée équipée, 3 chambres, cellier, SDB, WC indép., garage en supplément.Ascenseur, Parking collectif, Local-motos, vigik, télécommande.(Quartier en pleine réhabilitation avec 190 logements démolis, 410 rénovés, proche futur tramway, autoroute et commodités DPE C
  • 172 000 € Honoraires d'Agence Inclus
  • À DÉCOUVRIR résidence très calme entourée de nature ! Espace pour les enfants, potagerAgence BBII
  • www.bbii.frHonoraires d'agence à la charge du vendeurPas de procédure en coursCharges annuelles : 2100 € charges moy/an ( eau froide, entretien, portail, caméra, espaces verts )Bien en copropriété 91 lots HT Numéro de mandat : 8969/c

Plus d'information :

  • Calme

Précision localisation : Nice est

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.731750, 7.287640
Total : 219 760€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 206 000€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16297€/an
Fourchette totale : 965€ - 1911€/mois
Fourchette annuelle : 11585€ - 22927€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :65,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 150,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 712,44€
Coût de l'assurance :19 778,40€
Taxe foncière : 1 629,74€/an
Soit par mois : 135,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 175,00€/mois
Soit par an : 2 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 358,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE C - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE C - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose et matériaux)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (incluant matériaux et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 297 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 760 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 100 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 832 €
Revenus locatifs : +16 297 €
Charges déductibles : -45 832 €
Résultat foncier Année 1 : -29 535 €(Déficit de 29 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 832 €/an
Revenus locatifs : +16 297 €
Charges déductibles : -11 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8134.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 297 €45 839 €7 318 €-29 542 €21 400 €8 142 €8 142 €
216 623 €11 644 €7 123 €4 979 €--3 163 €
316 956 €11 442 €6 922 €5 513 €---
417 295 €11 234 €6 713 €6 061 €---
517 641 €11 018 €6 497 €6 623 €---
617 994 €10 795 €6 274 €7 199 €---
718 354 €10 564 €6 043 €7 790 €---
818 721 €10 325 €5 804 €8 396 €---
919 095 €10 078 €5 557 €9 017 €---
1019 477 €9 823 €5 302 €9 654 €---
1119 866 €9 559 €5 038 €10 308 €---
1220 264 €9 285 €4 765 €10 978 €---
1320 669 €9 003 €4 482 €11 666 €---
1421 082 €8 711 €4 190 €12 372 €---
1521 504 €8 409 €3 888 €13 095 €---
1621 934 €8 096 €3 575 €13 838 €---
1722 373 €7 773 €3 252 €14 600 €---
1822 820 €7 439 €2 918 €15 382 €---
1923 277 €7 093 €2 572 €16 184 €---
2023 742 €6 735 €2 214 €17 007 €---
2124 217 €6 366 €1 845 €17 852 €---
2224 701 €5 983 €1 462 €18 718 €---
2325 195 €5 588 €1 067 €19 608 €---
2425 699 €5 179 €658 €20 521 €---
2526 213 €4 755 €235 €21 458 €---
TOTAL522 011 €252 734 €105 712 €269 277 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 422 €-6 420 €+9 842 €
2+3 422 €0 €+3 422 €
3+3 422 €+705 €+2 717 €
4+3 422 €+1 818 €+1 604 €
5+3 422 €+1 987 €+1 435 €
6+3 422 €+2 160 €+1 262 €
7+3 422 €+2 337 €+1 085 €
8+3 422 €+2 519 €+903 €
9+3 422 €+2 705 €+717 €
10+3 422 €+2 896 €+526 €
11+3 422 €+3 092 €+330 €
12+3 422 €+3 293 €+129 €
13+3 422 €+3 500 €-78 €
14+3 422 €+3 711 €-289 €
15+3 422 €+3 929 €-507 €
16+3 422 €+4 151 €-729 €
17+3 422 €+4 380 €-958 €
18+3 422 €+4 615 €-1 193 €
19+3 422 €+4 855 €-1 433 €
20+3 422 €+5 102 €-1 680 €
21+3 422 €+5 355 €-1 933 €
22+3 422 €+5 616 €-2 194 €
23+3 422 €+5 882 €-2 460 €
24+3 422 €+6 156 €-2 734 €
25+3 422 €+6 437 €-3 015 €
Total+85 550 €+80 783 €+4 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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