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vente - appartement

VilleMarseille 9e (13)
Surface83.08
Coût Total235 600
Loyer Annuel15 349
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-601
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 83.08 m²
Prix au m² : 2 347,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Petit prix

Immobilier.notaires® et l’office notarial BOLDRINI et LECAT, notaires associés, SELARL vous proposent :Appartement à vendre - MARSEILLE 9 (13009)- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Résidence Chateau Sec Altitude 117 13009 - Appartement T3/4, 83.08 m² , composée d'une entrée, séjour climatisé ouvrant sur grand balcon, salle à manger (ou 3ème chambre) avec balcon, dégagement avec penderie, deux chambres dont une avec balcon, salle d'eau, toilettes séparés, cave. Au 6ème étage avec ascenseur, ce bien profite d'une double exposition. Huisseries pvc double vitrage, tableau électrique refait, salle d'eau et toilettes refaits. Parquet en point de Hongrie.Charges trimestrielles incluant chauffage, ef et ec : 1518 €. Taxe foncière : 1667 €- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Visites : Sur rendez-vous.Contact : 06.60.86.98.93- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Annonce de l’étude BOLDRINI et LECAT, notaires associés, SELARL - Notaires à Marseille 9e Arrondissement - N° SIRET : 31344738500011- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Marseille 9e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13009
Coordonnées : 43.230000, 5.450000
Total : 235 600
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 25 000
Valeur du bien : 220 000
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.08
Loyer prédit : 15.40€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1279€/mois
Loyer annuel estimé : 15349€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 12072€ - 19517€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 444,44 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :369 244
Prix d'achat :195 000
Décote à l'achat :-174 244 (-47.2%)
Marge achat-revente :133 644€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 166,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 235,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 461,41
Coût de l'assurance :20 615,00
Taxe foncière : 1 667,00€/an
Soit par mois : 138,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 506,00€/mois
Soit par an : 6 072,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 279,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 880,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-601,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: Aucun
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du carrelage du balcon si nécessaire.
Quantité: balcon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé mais pas de dommages visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 600
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain:7 300
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant 20 m²: 70€/m² × 20 = 1400€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Balcon - Rafraîchissement:800
    Carrelage balcon 10 m²: 70€/m² × 10 = 700€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 279 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 349 €/an
Calcul : 1 279 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 600 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 825 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 667 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 072 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 472
Revenus locatifs : +15 349
Charges déductibles : -41 472
Résultat foncier Année 1 : -26 123(Déficit de 26 123 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 423
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 472 €/an
Revenus locatifs : +15 349
Charges déductibles : -16 472
Résultat foncier Années 2+ : -1 123 €/an(Déficit de 1 123 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15422.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 34941 4807 916-26 13010 700 €15 430 €15 430 €
215 65616 2707 706-613613 €-15 430 €
315 96916 0527 488-8383 €-15 430 €
416 28915 8277 264462--14 969 €
516 61515 5947 0311 020--13 948 €
616 94715 3546 7901 593--12 355 €
717 28615 1056 5412 181--10 174 €
817 63214 8476 2832 785--7 389 €
917 98414 5806 0173 404--3 985 €
1018 34414 3055 7414 039---
1118 71114 0195 4564 692---
1219 08513 7245 1605 361---
1319 46713 4194 8556 048---
1419 85613 1034 5396 753---
1520 25312 7764 2127 477---
1620 65812 4383 8748 220---
1721 07112 0883 5248 983---
1821 49311 7263 1639 767---
1921 92311 3522 78810 571---
2022 36110 9652 40111 397---
2122 80810 5642 00012 244---
2223 26510 1491 58613 115---
2323 7309 7211 15714 009---
2424 2049 27771314 927---
2524 6898 81825515 870---
TOTAL491 645353 551114 461138 09411 396Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 419
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 094
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 223-3 210+6 433
2+3 223-184+3 407
3+3 223-25+3 248
4+3 2230+3 223
5+3 2230+3 223
6+3 2230+3 223
7+3 2230+3 223
8+3 2230+3 223
9+3 2230+3 223
10+3 223+16+3 207
11+3 223+1 407+1 816
12+3 223+1 608+1 615
13+3 223+1 814+1 409
14+3 223+2 026+1 197
15+3 223+2 243+980
16+3 223+2 466+757
17+3 223+2 695+528
18+3 223+2 930+293
19+3 223+3 171+52
20+3 223+3 419-196
21+3 223+3 673-450
22+3 223+3 935-712
23+3 223+4 203-980
24+3 223+4 478-1 255
25+3 223+4 761-1 538
Total+80 575+41 428+39 147
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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