Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement F4 à vendre - 4 pièces - 82,08 m2 - Arnouville - 95 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleArnouville-lès-gonesse, Villiers-le-bel (95)
Surface82.08m²
Coût Total262 520€
Loyer Annuel17 176€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 500 €
Surface : 82.08 m²
Prix au m² : 2 601,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

  • VENDU LOUE -Appartement vendu avec un locataire en place jusqu'au mois de mai 2027 minimum, 1200 euros de loyer charges comprises.Cet appartement est idéalement situé (proche de la gare RER D et des commerces), situé dans une résidence calme et sécurisée, vous découvrirez un jolie 4 pièces comprenant : entrée, séjour-salle à manger, cuisine aménagée, balcon, dégagement, wc, 3 chambres, salle de bain. Le tout avec une cave et une place de parking.Idéal pour un investisseur, venez le visiter !
Ville : Arnouville-lès-gonesse, Villiers-le-bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 48.995152, 2.420727
Total : 262 520€
Prix d'acquisition : 213 500€
Travaux : 31 940€
Valeur du bien : 245 440€
Frais de notaire : 17 080€
Coût estimé : 17 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.08m²
Loyer prédit : 17.44€/m²/mois
Fourchette : 12.70€ - 23.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1431€/mois
Loyer annuel estimé : 17176€/an
Fourchette totale : 1042€ - 1965€/mois
Fourchette annuelle : 12510€ - 23583€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 297,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :76,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 373,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 700,75€
Coût de l'assurance :22 970,50€
Taxe foncière : 1 717,60€/an
Soit par mois : 143,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 431,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 700,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour le confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 940 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres à 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau à 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain à 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² à 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arnouville-lès-gonesse, Villiers-le-bel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 431 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 176 €/an
Calcul : 1 431 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 718 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 536 €
Revenus locatifs : +17 176 €
Charges déductibles : -45 536 €
Résultat foncier Année 1 : -28 360 €(Déficit de 28 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 596 €/an
Revenus locatifs : +17 176 €
Charges déductibles : -13 596 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6960.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 775 €(65% de 213 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 046 €/an
Calcul : 138 775 € × 3,636% = 5 046 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 176 €45 545 €8 768 €-28 369 €21 400 €6 969 €6 969 €
217 520 €13 371 €8 535 €4 148 €--2 821 €
317 870 €13 130 €8 294 €4 740 €---
418 227 €12 880 €8 044 €5 347 €---
518 592 €12 622 €7 785 €5 970 €---
618 964 €12 355 €7 518 €6 609 €---
719 343 €12 078 €7 242 €7 265 €---
819 730 €11 793 €6 956 €7 937 €---
920 124 €11 497 €6 660 €8 628 €---
1020 527 €11 191 €6 355 €9 336 €---
1120 937 €10 875 €6 038 €10 063 €---
1221 356 €10 548 €5 711 €10 809 €---
1321 783 €10 209 €5 373 €11 574 €---
1422 219 €9 859 €5 023 €12 360 €---
1522 663 €9 497 €4 661 €13 166 €---
1623 117 €9 123 €4 286 €13 994 €---
1723 579 €8 735 €3 899 €14 844 €---
1824 051 €8 335 €3 498 €15 716 €---
1924 532 €7 920 €3 084 €16 611 €---
2025 022 €7 492 €2 655 €17 530 €---
2125 523 €7 048 €2 212 €18 474 €---
2226 033 €6 590 €1 754 €19 443 €---
2326 554 €6 116 €1 279 €20 438 €---
2427 085 €5 625 €789 €21 460 €---
2527 627 €5 118 €281 €22 509 €---
TOTAL550 154 €279 551 €126 701 €270 602 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 607 €-6 420 €+10 027 €
2+3 607 €0 €+3 607 €
3+3 607 €+576 €+3 031 €
4+3 607 €+1 604 €+2 003 €
5+3 607 €+1 791 €+1 816 €
6+3 607 €+1 983 €+1 624 €
7+3 607 €+2 179 €+1 428 €
8+3 607 €+2 381 €+1 226 €
9+3 607 €+2 588 €+1 019 €
10+3 607 €+2 801 €+806 €
11+3 607 €+3 019 €+588 €
12+3 607 €+3 243 €+364 €
13+3 607 €+3 472 €+135 €
14+3 607 €+3 708 €-101 €
15+3 607 €+3 950 €-343 €
16+3 607 €+4 198 €-591 €
17+3 607 €+4 453 €-846 €
18+3 607 €+4 715 €-1 108 €
19+3 607 €+4 983 €-1 376 €
20+3 607 €+5 259 €-1 652 €
21+3 607 €+5 542 €-1 935 €
22+3 607 €+5 833 €-2 226 €
23+3 607 €+6 131 €-2 524 €
24+3 607 €+6 438 €-2 831 €
25+3 607 €+6 753 €-3 146 €
Total+90 175 €+81 181 €+8 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →