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Achat : Appartement Roybon (38940)

Bien expiré
VilleRoybon (38)
Surface219m²
Coût Total285 700€
Loyer Annuel29 817€
Rentabilité10.44%
Cashflow/mois+872€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 981,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 219 m², 146 m² de terrain, Structure/extérieur en bon état

À VENDRE – Immeuble de rapport à Roybon. Situé dans un environnement calme, cet immeuble de rapport constitue une excellente opportunité d'investissement. Entièrement rénové avec goût, il se compose de 4 appartements (deux studios et deux T3), tous actuellement loués, garantissant des revenus locatifs immédiats.

L'ensemble génère 1 590 € de loyers mensuels, soit 19 080 € de revenus locatifs annuels, offrant une rentabilité brute d'environ 8,3 %.

Les atouts du bien :

Immeuble entièrement loué 4 appartements Revenus locatifs immédiats Loyers annuels : 19 080 € Taxe foncière : 1 612 € Rentabilité brute : environ 8,3 % Potentiel d'amélioration énergétique

Cet immeuble s'adresse aussi bien à un investisseur souhaitant développer son patrimoine qu'à un acquéreur recherchant un placement sécurisé avec des revenus dès l'acquisition.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous dès maintenant.

Ville : Roybon
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38940
Coordonnées : 45.259130, 5.233870
Total : 285 700€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 268 500€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219m²
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.95€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2485€/mois
Loyer annuel estimé : 29817€/an
Fourchette totale : 1961€ - 3148€/mois
Fourchette annuelle : 23533€ - 37778€/an
Rentabilité brute :10.44%
Fourchette de rentabilité :8.24% - 13.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 473,59 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :541 716 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-326 716€ (-60.3%)
Marge achat-revente :256 016€ (47.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 407,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :71,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 478,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 520,31€
Coût de l'assurance :21 427,50€
Taxe foncière : 1 612,00€/an
Soit par mois : 134,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 484,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 613,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :871,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 0 chambres (état 4/5 supposé)
Raison: Aucune chambre visible - état 4/5 supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:0€
    Aucune chambre visible - état 4/5 supposé: 0€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roybon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 817 €/an
Calcul : 2 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 417 €
Revenus locatifs : +29 817 €
Charges déductibles : -65 417 €
Résultat foncier Année 1 : -35 601 €(Déficit de 35 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 917 €/an
Revenus locatifs : +29 817 €
Charges déductibles : -11 917 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14200.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 817 €65 427 €9 458 €-35 610 €21 400 €14 210 €14 210 €
230 413 €11 674 €9 205 €18 739 €---
331 021 €11 412 €8 943 €19 609 €---
431 642 €11 142 €8 673 €20 500 €---
532 274 €10 863 €8 394 €21 412 €---
632 920 €10 574 €8 105 €22 346 €---
733 578 €10 275 €7 806 €23 304 €---
834 250 €9 966 €7 497 €24 284 €---
934 935 €9 646 €7 177 €25 289 €---
1035 634 €9 316 €6 847 €26 318 €---
1136 346 €8 974 €6 505 €27 372 €---
1237 073 €8 621 €6 152 €28 452 €---
1337 815 €8 256 €5 787 €29 559 €---
1438 571 €7 878 €5 409 €30 693 €---
1539 342 €7 488 €5 018 €31 855 €---
1640 129 €7 084 €4 615 €33 046 €---
1740 932 €6 666 €4 197 €34 266 €---
1841 750 €6 234 €3 765 €35 516 €---
1942 586 €5 788 €3 319 €36 798 €---
2043 437 €5 326 €2 857 €38 111 €---
2144 306 €4 849 €2 380 €39 457 €---
2245 192 €4 355 €1 886 €40 837 €---
2346 096 €3 845 €1 376 €42 251 €---
2447 018 €3 317 €848 €43 701 €---
2547 958 €2 772 €303 €45 187 €---
TOTAL955 036 €251 748 €136 520 €703 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 703 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 261 €-6 420 €+12 681 €
2+6 261 €+1 359 €+4 902 €
3+6 261 €+5 883 €+378 €
4+6 261 €+6 150 €+111 €
5+6 261 €+6 424 €-163 €
6+6 261 €+6 704 €-443 €
7+6 261 €+6 991 €-730 €
8+6 261 €+7 285 €-1 024 €
9+6 261 €+7 587 €-1 326 €
10+6 261 €+7 895 €-1 634 €
11+6 261 €+8 212 €-1 951 €
12+6 261 €+8 536 €-2 275 €
13+6 261 €+8 868 €-2 607 €
14+6 261 €+9 208 €-2 947 €
15+6 261 €+9 556 €-3 295 €
16+6 261 €+9 914 €-3 653 €
17+6 261 €+10 280 €-4 019 €
18+6 261 €+10 655 €-4 394 €
19+6 261 €+11 039 €-4 778 €
20+6 261 €+11 433 €-5 172 €
21+6 261 €+11 837 €-5 576 €
22+6 261 €+12 251 €-5 990 €
23+6 261 €+12 675 €-6 414 €
24+6 261 €+13 110 €-6 849 €
25+6 261 €+13 556 €-7 295 €
Total+156 525 €+210 986 €+-54 461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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