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Appartement - 4 pièce(s) - 68 m²

Bien expiré
VilleMontreuil (93)
Surface68m²
Coût Total243 850€
Loyer Annuel16 948€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 3 014,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces - 68 m² - Lumineux, traversant, avec balcon et loggiaÀ 10 minutes à pied du RER E Rosny, secteur du Morillons

  • Montreau, découvrez ce bel appartement traversant de 68 m², situé au 4? et dernier étage d'une copropriété familiale, calme et sécurisée.Entièrement rénové en 2021, il séduit par sa luminosité, son agencement optimisé et ses volumes bien répartis. La pièce de vie, exposée plein sud, s'ouvre sur une cuisine moderne et fonctionnelle, avec une vue dégagée sur le parc arboré de la copropriété.L'espace nuit comprend trois chambres, de nombreux rangements, deux balcons et une loggia, offrant un confort rare. Un grand cellier en RDC complète ce bien.Des places de stationnement extérieures, en libre accès, sont disponibles au pied de l'immeuble, dans une copropriété fermée et sécurisée.Un appartement idéal pour une famille ou des jeunes actifs, alliant calme, lumière et fonctionnalité.Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email.Annonce publiée le 28/01/2026 par Sandrine Duval , RSAC 953940061
  • agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS
  • EI, Tribunal de Commerce de Créteil CC HT
Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Coordonnées : 48.865836, 2.481201
Total : 243 850€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 22 450€
Valeur du bien : 227 450€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 20.77€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 28.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1412€/mois
Loyer annuel estimé : 16948€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1924€/mois
Fourchette annuelle : 12438€ - 23094€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 258,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 032,75€
Coût de l'assurance :20 727,25€
Taxe foncière : 1 694,81€/an
Soit par mois : 141,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 169,00€/mois
Soit par an : 2 028,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 412,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 568,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 450 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Montreuil). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 948 €/an
Calcul : 1 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 850 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 695 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 028 €/an
Calcul : 169 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 848 €
Revenus locatifs : +16 948 €
Charges déductibles : -34 848 €
Résultat foncier Année 1 : -17 900 €(Déficit de 17 900 €)
Imputable sur revenu global : 17 900 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 398 €/an
Revenus locatifs : +16 948 €
Charges déductibles : -12 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 550 €/an
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 948 €34 856 €7 854 €-17 908 €17 908 €--
217 287 €12 194 €7 642 €5 094 €---
317 633 €11 974 €7 422 €5 659 €---
417 985 €11 747 €7 195 €6 238 €---
518 345 €11 513 €6 961 €6 832 €---
618 712 €11 271 €6 719 €7 441 €---
719 086 €11 021 €6 469 €8 065 €---
819 468 €10 763 €6 211 €8 706 €---
919 857 €10 496 €5 944 €9 362 €---
1020 255 €10 220 €5 668 €10 035 €---
1120 660 €9 935 €5 383 €10 725 €---
1221 073 €9 641 €5 089 €11 432 €---
1321 494 €9 337 €4 785 €12 157 €---
1421 924 €9 023 €4 471 €12 901 €---
1522 363 €8 698 €4 147 €13 664 €---
1622 810 €8 363 €3 811 €14 447 €---
1723 266 €8 017 €3 465 €15 249 €---
1823 731 €7 659 €3 107 €16 072 €---
1924 206 €7 290 €2 738 €16 916 €---
2024 690 €6 908 €2 356 €17 782 €---
2125 184 €6 513 €1 962 €18 671 €---
2225 688 €6 106 €1 554 €19 582 €---
2326 201 €5 685 €1 133 €20 516 €---
2426 726 €5 250 €698 €21 475 €---
2527 260 €4 801 €249 €22 459 €---
TOTAL542 854 €249 280 €113 033 €293 574 €17 908 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 372 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 559 €-5 372 €+8 931 €
2+3 559 €+1 528 €+2 031 €
3+3 559 €+1 698 €+1 861 €
4+3 559 €+1 871 €+1 688 €
5+3 559 €+2 050 €+1 509 €
6+3 559 €+2 232 €+1 327 €
7+3 559 €+2 420 €+1 139 €
8+3 559 €+2 612 €+947 €
9+3 559 €+2 809 €+750 €
10+3 559 €+3 010 €+549 €
11+3 559 €+3 217 €+342 €
12+3 559 €+3 430 €+129 €
13+3 559 €+3 647 €-88 €
14+3 559 €+3 870 €-311 €
15+3 559 €+4 099 €-540 €
16+3 559 €+4 334 €-775 €
17+3 559 €+4 575 €-1 016 €
18+3 559 €+4 822 €-1 263 €
19+3 559 €+5 075 €-1 516 €
20+3 559 €+5 335 €-1 776 €
21+3 559 €+5 601 €-2 042 €
22+3 559 €+5 875 €-2 316 €
23+3 559 €+6 155 €-2 596 €
24+3 559 €+6 443 €-2 884 €
25+3 559 €+6 738 €-3 179 €
Total+88 975 €+88 072 €+903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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