Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 68 m²

Bien expiré
VilleMontreuil (93)
Surface68
Coût Total243 850
Loyer Annuel16 948
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-157
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 3 014,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces - 68 m² - Lumineux, traversant, avec balcon et loggiaÀ 10 minutes à pied du RER E Rosny, secteur du Morillons

  • Montreau, découvrez ce bel appartement traversant de 68 m², situé au 4? et dernier étage d'une copropriété familiale, calme et sécurisée.Entièrement rénové en 2021, il séduit par sa luminosité, son agencement optimisé et ses volumes bien répartis. La pièce de vie, exposée plein sud, s'ouvre sur une cuisine moderne et fonctionnelle, avec une vue dégagée sur le parc arboré de la copropriété.L'espace nuit comprend trois chambres, de nombreux rangements, deux balcons et une loggia, offrant un confort rare. Un grand cellier en RDC complète ce bien.Des places de stationnement extérieures, en libre accès, sont disponibles au pied de l'immeuble, dans une copropriété fermée et sécurisée.Un appartement idéal pour une famille ou des jeunes actifs, alliant calme, lumière et fonctionnalité.Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email.Annonce publiée le 28/01/2026 par Sandrine Duval , RSAC 953940061
  • agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS
  • EI, Tribunal de Commerce de Créteil CC HT
Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Coordonnées : 48.865836, 2.481201
Total : 243 850
Prix d'acquisition : 205 000
Travaux : 22 450
Valeur du bien : 227 450
Frais de notaire : 16 400
Coût estimé : 16 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 20.77€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 28.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1412€/mois
Loyer annuel estimé : 16948€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1924€/mois
Fourchette annuelle : 12438€ - 23094€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 258,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 032,75
Coût de l'assurance :20 727,25
Taxe foncière : 1 694,81€/an
Soit par mois : 141,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 169,00€/mois
Soit par an : 2 028,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 412,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 568,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 450(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Montreuil). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 948 €/an
Calcul : 1 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 850 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 695 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 028 €/an
Calcul : 169 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 848
Revenus locatifs : +16 948
Charges déductibles : -34 848
Résultat foncier Année 1 : -17 900(Déficit de 17 900 €)
Imputable sur revenu global : 17 900
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 398 €/an
Revenus locatifs : +16 948
Charges déductibles : -12 398
Résultat foncier Années 2+ : 4 550 €/an
Prix d'achat du bien : 205 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 94834 8567 854-17 90817 908 €--
217 28712 1947 6425 094---
317 63311 9747 4225 659---
417 98511 7477 1956 238---
518 34511 5136 9616 832---
618 71211 2716 7197 441---
719 08611 0216 4698 065---
819 46810 7636 2118 706---
919 85710 4965 9449 362---
1020 25510 2205 66810 035---
1120 6609 9355 38310 725---
1221 0739 6415 08911 432---
1321 4949 3374 78512 157---
1421 9249 0234 47112 901---
1522 3638 6984 14713 664---
1622 8108 3633 81114 447---
1723 2668 0173 46515 249---
1823 7317 6593 10716 072---
1924 2067 2902 73816 916---
2024 6906 9082 35617 782---
2125 1846 5131 96218 671---
2225 6886 1061 55419 582---
2326 2015 6851 13320 516---
2426 7265 25069821 475---
2527 2604 80124922 459---
TOTAL542 854249 280113 033293 57417 908Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 372
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 574
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 559-5 372+8 931
2+3 559+1 528+2 031
3+3 559+1 698+1 861
4+3 559+1 871+1 688
5+3 559+2 050+1 509
6+3 559+2 232+1 327
7+3 559+2 420+1 139
8+3 559+2 612+947
9+3 559+2 809+750
10+3 559+3 010+549
11+3 559+3 217+342
12+3 559+3 430+129
13+3 559+3 647-88
14+3 559+3 870-311
15+3 559+4 099-540
16+3 559+4 334-775
17+3 559+4 575-1 016
18+3 559+4 822-1 263
19+3 559+5 075-1 516
20+3 559+5 335-1 776
21+3 559+5 601-2 042
22+3 559+5 875-2 316
23+3 559+6 155-2 596
24+3 559+6 443-2 884
25+3 559+6 738-3 179
Total+88 975+88 072+903
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →