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Maison 5 pièces 178 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface178m²
Coût Total170 940€
Loyer Annuel17 234€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+409€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 516,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Idéalement située en plein cœur de la ville, cette maison, jusqu'à présent utilisée en bureau, offre de beaux volumes à personnaliser selon vos envies. 👉 Au rez-de-chaussée, un vaste couloir dessert : Un salon et un séjour séparé, Une cuisine donnant sur une cour intérieure intimiste. 👉 À l'étage : Trois grandes chambres, Possibilité d'y créer facilement une salle d'eau supplémentaire. En complément : Un garage, Un grand atelier, Un grenier aménageable, autant d'espaces offrant de nombreuses opportunités d'aménagement et de rangement. ✨ Un bien rare en centre-ville, idéal pour un projet familial ou professionnel !

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Référence agence : 692 Référence annonce : NGX6-X9T-KUN Date de réalisation du diagnostic : 26/08/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 660 € et 5 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.633213, 4.956852
Total : 170 940€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 71 580€
Valeur du bien : 163 580€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1436€/mois
Loyer annuel estimé : 17234€/an
Fourchette totale : 1132€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 13581€ - 21871€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 12.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 379,56 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 562 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-153 562€ (-62.5%)
Marge achat-revente :74 622€ (30.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :834,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 883,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 507,64€
Coût de l'assurance :14 529,90€
Taxe foncière : 1 723,43€/an
Soit par mois : 143,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 436,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :409,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture dans le couloir
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 580 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:11 180€
    Isolation combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:14 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 600€ = 13200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rénovation légère:1 600€
    Peinture salon: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: 320€
  • Couloir - Rafraîchissement:600€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 234 €/an
Calcul : 1 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 402 €
Revenus locatifs : +17 234 €
Charges déductibles : -79 402 €
Résultat foncier Année 1 : -62 168 €(Déficit de 62 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 822 €/an
Revenus locatifs : +17 234 €
Charges déductibles : -7 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40767.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 234 €79 407 €5 523 €-62 173 €21 400 €40 773 €40 773 €
217 579 €7 678 €5 374 €9 901 €--30 872 €
317 931 €7 524 €5 219 €10 407 €--20 466 €
418 289 €7 365 €5 060 €10 924 €--9 541 €
518 655 €7 200 €4 896 €11 455 €---
619 028 €7 030 €4 725 €11 998 €---
719 409 €6 854 €4 550 €12 554 €---
819 797 €6 673 €4 368 €13 124 €---
920 193 €6 485 €4 181 €13 707 €---
1020 597 €6 292 €3 987 €14 305 €---
1121 009 €6 091 €3 787 €14 917 €---
1221 429 €5 885 €3 580 €15 544 €---
1321 857 €5 671 €3 366 €16 186 €---
1422 294 €5 450 €3 145 €16 844 €---
1522 740 €5 222 €2 917 €17 518 €---
1623 195 €4 986 €2 682 €18 209 €---
1723 659 €4 743 €2 438 €18 916 €---
1824 132 €4 491 €2 187 €19 641 €---
1924 615 €4 231 €1 927 €20 384 €---
2025 107 €3 963 €1 658 €21 145 €---
2125 609 €3 685 €1 380 €21 924 €---
2226 121 €3 398 €1 094 €22 723 €---
2326 644 €3 102 €798 €23 542 €---
2427 177 €2 796 €491 €24 381 €---
2527 720 €2 480 €175 €25 240 €---
TOTAL552 020 €208 703 €79 508 €343 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 619 €-6 420 €+10 039 €
2+3 619 €0 €+3 619 €
3+3 619 €0 €+3 619 €
4+3 619 €0 €+3 619 €
5+3 619 €+574 €+3 045 €
6+3 619 €+3 599 €+20 €
7+3 619 €+3 766 €-147 €
8+3 619 €+3 937 €-318 €
9+3 619 €+4 112 €-493 €
10+3 619 €+4 291 €-672 €
11+3 619 €+4 475 €-856 €
12+3 619 €+4 663 €-1 044 €
13+3 619 €+4 856 €-1 237 €
14+3 619 €+5 053 €-1 434 €
15+3 619 €+5 256 €-1 637 €
16+3 619 €+5 463 €-1 844 €
17+3 619 €+5 675 €-2 056 €
18+3 619 €+5 892 €-2 273 €
19+3 619 €+6 115 €-2 496 €
20+3 619 €+6 343 €-2 724 €
21+3 619 €+6 577 €-2 958 €
22+3 619 €+6 817 €-3 198 €
23+3 619 €+7 063 €-3 444 €
24+3 619 €+7 314 €-3 695 €
25+3 619 €+7 572 €-3 953 €
Total+90 475 €+102 995 €+-12 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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