T3 à rénover

Bien expiré

VilleClermont-Ferrand (63)

Surface62m²

Coût Total154 300€

Loyer Annuel8 066€

Rentabilité5.23%

Cashflow/mois-267€

Prix : 89 000 €

Surface : 62 m²

Prix au m² : 1 435,48 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

3 avenue de la République 63100 CLERMONT-FERRAND Dans le cadre de la mise en copropriété de l'immeuble, Lumineux T3 de 62 m² au 1er étage, composé d'une entrée, séjour, cuisine, deux chambres, WC et salle de bains. Chauffage individuel au Gaz. Une cave complète ce bien. Copropriété de 18 lots sans difficultés. Charges de copropriété : 800 € / an. Taxe foncière 775 € Classe énergie D 241 Kwh/m²/an GES D 49 kgCO2/m²/an 89.000 € Frais d'agence inclus dont 6.000 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix Net Vendeur : 83.000 €

Ville : Clermont-Ferrand

Département : Puy-de-Dôme

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 63000

Coordonnées : 45.786833, 3.110069

Total : 154 300€

Prix d'acquisition : 89 000€

Travaux : 58 180€

Valeur du bien : 147 180€

Frais de notaire : 7 120€

Coût estimé : 7 120€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 62m²

Loyer prédit : 10.84€/m²/mois

Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois

Loyer total estimé : 672€/mois

Loyer annuel estimé : 8066€/an

Fourchette totale : 525€ - 861€/mois

Fourchette annuelle : 6297€ - 10330€/an

Rentabilité brute :5.23%

Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.69%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :154 300€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,57€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :45,00€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 807,57€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 470,23€

Coût de l'assurance :13 501,25€

Taxe foncière : 775,00€/an

Soit par mois : 64,58€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 66,67€/mois

Soit par an : 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 672,14€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 938,82€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-266,69€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 241 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

Classe énergie D mentionnée explicitement avec une consommation de 241 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien

Quantité: 1 système pour 62 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle peinture

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

EntréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement des murs de l'entrée par une nouvelle peinture

Quantité: 8 m²

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 180 €(938 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 500€
Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
Menuiseries:9 000€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 600€ par fenêtre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 1200€ = 4800€
Cuisine:17 000€
Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
Salle de bain:15 000€
Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
Chambres:3 840€
Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
Salon:2 000€
Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€ = 1400€
Entrée:840€
Peinture murs entrée: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 360€ = 600€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 066 €/an

Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 149 €/an

Base de calcul : Emprunt de 154 300 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 540 €/an

Calcul : 45 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 775 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an

Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 180 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 444 €

Revenus locatifs : +8 066 €

Charges déductibles : -65 444 €

Résultat foncier Année 1 : -57 378 €(Déficit de 57 378 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 35 978 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 264 €/an

Revenus locatifs : +8 066 €

Charges déductibles : -7 264 €

Résultat foncier Années 2+ : 802 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35978.24 € reporté.

Prix d'achat du bien : 89 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 104 €/an

Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 066 €	65 449 €	5 154 €	-57 383 €	21 400 €	35 983 €	35 983 €
2	8 227 €	7 132 €	5 017 €	1 095 €	-	-	34 888 €
3	8 391 €	6 990 €	4 875 €	1 402 €	-	-	33 486 €
4	8 559 €	6 843 €	4 728 €	1 716 €	-	-	31 770 €
5	8 731 €	6 691 €	4 576 €	2 039 €	-	-	29 730 €
6	8 905 €	6 534 €	4 419 €	2 371 €	-	-	27 359 €
7	9 083 €	6 372 €	4 257 €	2 712 €	-	-	24 648 €
8	9 265 €	6 204 €	4 089 €	3 061 €	-	-	21 586 €
9	9 450 €	6 030 €	3 915 €	3 420 €	-	-	18 166 €
10	9 639 €	5 850 €	3 735 €	3 789 €	-	-	14 377 €
11	9 832 €	5 664 €	3 549 €	4 168 €	-	-	10 209 €
12	10 029 €	5 472 €	3 357 €	4 557 €	-	-	-
13	10 229 €	5 273 €	3 158 €	4 956 €	-	-	-
14	10 434 €	5 067 €	2 952 €	5 367 €	-	-	-
15	10 642 €	4 854 €	2 739 €	5 788 €	-	-	-
16	10 855 €	4 634 €	2 519 €	6 221 €	-	-	-
17	11 072 €	4 407 €	2 292 €	6 666 €	-	-	-
18	11 294 €	4 171 €	2 056 €	7 123 €	-	-	-
19	11 520 €	3 928 €	1 813 €	7 592 €	-	-	-
20	11 750 €	3 676 €	1 561 €	8 074 €	-	-	-
21	11 985 €	3 415 €	1 300 €	8 570 €	-	-	-
22	12 225 €	3 146 €	1 031 €	9 079 €	-	-	-
23	12 469 €	2 867 €	752 €	9 602 €	-	-	-
24	12 719 €	2 579 €	464 €	10 140 €	-	-	-
25	12 973 €	2 280 €	165 €	10 693 €	-	-	-
TOTAL	258 345 €	185 526 €	74 470 €	72 818 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 818 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 066 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 694 €	-6 420 €	+8 114 €
2	+1 694 €	0 €	+1 694 €
3	+1 694 €	0 €	+1 694 €
4	+1 694 €	0 €	+1 694 €
5	+1 694 €	0 €	+1 694 €
6	+1 694 €	0 €	+1 694 €
7	+1 694 €	0 €	+1 694 €
8	+1 694 €	0 €	+1 694 €
9	+1 694 €	0 €	+1 694 €
10	+1 694 €	0 €	+1 694 €
11	+1 694 €	0 €	+1 694 €
12	+1 694 €	+1 367 €	+327 €
13	+1 694 €	+1 487 €	+207 €
14	+1 694 €	+1 610 €	+84 €
15	+1 694 €	+1 736 €	-42 €
16	+1 694 €	+1 866 €	-172 €
17	+1 694 €	+2 000 €	-306 €
18	+1 694 €	+2 137 €	-443 €
19	+1 694 €	+2 278 €	-584 €
20	+1 694 €	+2 422 €	-728 €
21	+1 694 €	+2 571 €	-877 €
22	+1 694 €	+2 724 €	-1 030 €
23	+1 694 €	+2 881 €	-1 187 €
24	+1 694 €	+3 042 €	-1 348 €
25	+1 694 €	+3 208 €	-1 514 €
Total	+42 350 €	+24 908 €	+17 442 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

T3 à rénover

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

T3 à rénover

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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