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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLandivisiau (29)
Surface69m²
Coût Total137 322€
Loyer Annuel7 006€
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 157,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud

LANDIVISIAU (29400) - Adepte du "TOUT FAIRE A PIED", L'étude de Maître Matthieu PRIGENT vous propose cette solide maison de ville à rénover en plein centre ville. Possédant une toiture refaite il y a 10 ans, elle se caractérise de la manière suivante : Au rez-de-chaussée hall d'entrée, chambre, vaste cuisine de 15 m², dégagement ainsi qu'un wc indépendant. Au premier étage palier, deux chambres, dégagement, dressing ainsi qu'une salle de bains. Au deuxième étage comble aménageable. Vous apprécierez son jardin sans vis à vis, sa terrasse plein sud ainsi que sa toiture refaite il y a 10 ans. Cette maison vous permettra d'imaginer votre intérieur est d'ainsi donner vie à vos besoins et à vos envies. Nous restons à votre entière disponibilité pour toute visite. Avis du conseiller : "UNE OPPORTUNITE RARE EN PLEIN CENTRE-VILLE"

79 900 euros. 75 800 euros + Honoraires de négo. : 4 100 euros (soit 5,41% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Landivisiau
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29400
Coordonnées : 48.515712, -4.068244
Total : 137 322€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 51 030€
Valeur du bien : 130 930€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7006€/an
Fourchette totale : 472€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 5662€ - 8670€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 834,86 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 605 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-46 705€ (-36.9%)
Marge achat-revente :-10 717€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 322€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 729,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 581,31€
Coût de l'assurance :12 015,68€
Taxe foncière : 700,63€/an
Soit par mois : 58,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (69 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 69 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: 10 m² de revêtement, cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - salon en très mauvais état, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 030 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 450€
    Isolation combles: 69 m² × 50€/m² = 3450€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 400€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 80€/m² = 400€, 1 ensemble sanitaire: 3000€, plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² revêtement × 60€/m² = 600€, cuisine complète: 10000€, plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Landivisiau). Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 006 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 322 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 701 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 998 €
Revenus locatifs : +7 006 €
Charges déductibles : -56 998 €
Résultat foncier Année 1 : -49 992 €(Déficit de 49 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 592 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 968 €/an
Revenus locatifs : +7 006 €
Charges déductibles : -5 968 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 038 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28591.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 006 €57 003 €4 791 €-49 996 €21 400 €28 596 €28 596 €
27 146 €5 848 €4 666 €1 299 €--27 298 €
37 289 €5 718 €4 537 €1 571 €--25 727 €
47 435 €5 584 €4 403 €1 851 €--23 876 €
57 584 €5 445 €4 264 €2 139 €--21 737 €
67 735 €5 301 €4 120 €2 434 €--19 302 €
77 890 €5 152 €3 971 €2 738 €--16 564 €
88 048 €4 998 €3 816 €3 050 €--13 514 €
98 209 €4 838 €3 656 €3 371 €--10 142 €
108 373 €4 672 €3 491 €3 701 €--6 441 €
118 541 €4 500 €3 319 €4 041 €--2 400 €
128 711 €4 322 €3 141 €4 389 €---
138 886 €4 138 €2 957 €4 748 €---
149 063 €3 947 €2 766 €5 116 €---
159 245 €3 749 €2 568 €5 495 €---
169 430 €3 545 €2 363 €5 885 €---
179 618 €3 333 €2 151 €6 286 €---
189 810 €3 113 €1 932 €6 698 €---
1910 007 €2 885 €1 704 €7 121 €---
2010 207 €2 649 €1 468 €7 557 €---
2110 411 €2 405 €1 224 €8 006 €---
2210 619 €2 152 €971 €8 467 €---
2310 832 €1 890 €709 €8 941 €---
2411 048 €1 619 €437 €9 430 €---
2511 269 €1 337 €156 €9 932 €---
TOTAL224 413 €150 143 €69 581 €74 270 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-6 420 €+7 891 €
2+1 471 €0 €+1 471 €
3+1 471 €0 €+1 471 €
4+1 471 €0 €+1 471 €
5+1 471 €0 €+1 471 €
6+1 471 €0 €+1 471 €
7+1 471 €0 €+1 471 €
8+1 471 €0 €+1 471 €
9+1 471 €0 €+1 471 €
10+1 471 €0 €+1 471 €
11+1 471 €0 €+1 471 €
12+1 471 €+1 317 €+154 €
13+1 471 €+1 424 €+47 €
14+1 471 €+1 535 €-64 €
15+1 471 €+1 649 €-178 €
16+1 471 €+1 765 €-294 €
17+1 471 €+1 886 €-415 €
18+1 471 €+2 009 €-538 €
19+1 471 €+2 136 €-665 €
20+1 471 €+2 267 €-796 €
21+1 471 €+2 402 €-931 €
22+1 471 €+2 540 €-1 069 €
23+1 471 €+2 682 €-1 211 €
24+1 471 €+2 829 €-1 358 €
25+1 471 €+2 980 €-1 509 €
Total+36 775 €+23 001 €+13 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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