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Maison 10 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleChâteauneuf-sur-Charente (16)
Surface200m²
Coût Total209 605€
Loyer Annuel22 219€
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+559€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 375 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 931,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 10 pièces principales

En centre-ville, une grande superficie habitable pour la maison principale et une résidence secondaire comprenant 2 chambres, ainsi qu'un garage et une cour. L'ensemble est habitable de suite. Idéal pour les familles nombreuses avec un grand parking à proximité et tout les commerces et les services accessibles à pied. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 224-4647J Date de réalisation du diagnostic : 02/07/2024 Prix hors honoraires : 175 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 430 € et 3 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châteauneuf-sur-Charente
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16120
Coordonnées : 45.594440, -0.059700
Total : 209 605€
Prix d'acquisition : 186 375€
Travaux : 8 320€
Valeur du bien : 194 695€
Frais de notaire : 14 910€
Coût estimé : 14 910€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1852€/mois
Loyer annuel estimé : 22219€/an
Fourchette totale : 1468€ - 2335€/mois
Fourchette annuelle : 17617€ - 28023€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :8.40% - 13.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 605€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :61,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 107,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 183,79€
Coût de l'assurance :18 340,44€
Taxe foncière : 2 221,91€/an
Soit par mois : 185,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 851,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 292,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :559,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photo - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 320 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-sur-Charente (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 219 €/an
Calcul : 1 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 605 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 222 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 457 €
Revenus locatifs : +22 219 €
Charges déductibles : -18 457 €
Résultat foncier Année 1 : 3 762 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 137 €/an
Revenus locatifs : +22 219 €
Charges déductibles : -10 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 082 €/an
Prix d'achat du bien : 186 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 144 €(65% de 186 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 405 €/an
Calcul : 121 144 € × 3,636% = 4 405 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 219 €18 464 €7 189 €3 755 €---
222 663 €9 955 €6 999 €12 709 €---
323 117 €9 759 €6 804 €13 358 €---
423 579 €9 557 €6 601 €14 023 €---
524 051 €9 347 €6 391 €14 704 €---
624 532 €9 130 €6 174 €15 402 €---
725 022 €8 905 €5 949 €16 118 €---
825 523 €8 672 €5 716 €16 851 €---
926 033 €8 431 €5 475 €17 602 €---
1026 554 €8 181 €5 226 €18 372 €---
1127 085 €7 923 €4 968 €19 162 €---
1227 627 €7 656 €4 700 €19 971 €---
1328 179 €7 379 €4 423 €20 800 €---
1428 743 €7 092 €4 137 €21 650 €---
1529 318 €6 796 €3 840 €22 522 €---
1629 904 €6 489 €3 533 €23 415 €---
1730 502 €6 171 €3 215 €24 331 €---
1831 112 €5 841 €2 886 €25 271 €---
1931 734 €5 501 €2 545 €26 234 €---
2032 369 €5 148 €2 192 €27 221 €---
2133 016 €4 783 €1 827 €28 234 €---
2233 677 €4 405 €1 449 €29 272 €---
2334 350 €4 013 €1 058 €30 337 €---
2435 037 €3 608 €652 €31 429 €---
2535 738 €3 188 €233 €32 550 €---
TOTAL711 685 €186 392 €104 184 €525 293 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 525 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 666 €+1 127 €+3 539 €
2+4 666 €+3 813 €+853 €
3+4 666 €+4 007 €+659 €
4+4 666 €+4 207 €+459 €
5+4 666 €+4 411 €+255 €
6+4 666 €+4 621 €+45 €
7+4 666 €+4 835 €-169 €
8+4 666 €+5 055 €-389 €
9+4 666 €+5 281 €-615 €
10+4 666 €+5 512 €-846 €
11+4 666 €+5 749 €-1 083 €
12+4 666 €+5 991 €-1 325 €
13+4 666 €+6 240 €-1 574 €
14+4 666 €+6 495 €-1 829 €
15+4 666 €+6 757 €-2 091 €
16+4 666 €+7 025 €-2 359 €
17+4 666 €+7 299 €-2 633 €
18+4 666 €+7 581 €-2 915 €
19+4 666 €+7 870 €-3 204 €
20+4 666 €+8 166 €-3 500 €
21+4 666 €+8 470 €-3 804 €
22+4 666 €+8 782 €-4 116 €
23+4 666 €+9 101 €-4 435 €
24+4 666 €+9 429 €-4 763 €
25+4 666 €+9 765 €-5 099 €
Total+116 650 €+157 588 €+-40 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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