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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface41m²
Coût Total119 320€
Loyer Annuel7 919€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 926,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 18 m²), 1 chambre, Balcon, Pas de cave, Non meublé

T2 lumineux avec balcon – Idéal investissement ou pied-à-terre ! Centre-ville, découvrez cet appartement T2 de 40 m² situé au 2ème étage d'un immeuble avec ascenseur.

Il se compose d'un séjour agréable ouvert sur un balcon, offrant une belle luminosité, ainsi qu'une chambre et une salle d'eau. Une cave complète ce bien pour un espace de rangement supplémentaire. À rénover entièrement, cet appartement offre un formidable potentiel pour créer un intérieur à votre goût, en plein cœur de la ville, à proximité de tous commerces, transports et commodités.

Idéal pour investisseurs ou primo-accédants souhaitant personnaliser leur futur logement.

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.127840, 5.920244
Total : 119 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 113 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7919€/an
Fourchette totale : 514€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6169€ - 10167€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 291,07 €/m²
Basé sur :944 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 934 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-14 934€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-25 386€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :47,73€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 652,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 001,91€
Coût de l'assurance :14 318,40€
Taxe foncière : 791,95€/an
Soit par mois : 66,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage ancien et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à la cuisine
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à la cuisine
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(829 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:3 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 919 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 320 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 619 €
Revenus locatifs : +7 919 €
Charges déductibles : -39 619 €
Résultat foncier Année 1 : -31 699 €(Déficit de 31 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 619 €/an
Revenus locatifs : +7 919 €
Charges déductibles : -5 619 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10299.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 919 €39 623 €4 258 €-31 703 €21 400 €10 303 €10 303 €
28 078 €5 513 €4 148 €2 565 €--7 739 €
38 239 €5 399 €4 034 €2 840 €--4 898 €
48 404 €5 281 €3 916 €3 123 €--1 775 €
58 572 €5 158 €3 794 €3 414 €---
68 744 €5 031 €3 667 €3 712 €---
78 919 €4 900 €3 535 €4 019 €---
89 097 €4 763 €3 399 €4 334 €---
99 279 €4 622 €3 257 €4 657 €---
109 465 €4 475 €3 111 €4 989 €---
119 654 €4 323 €2 959 €5 331 €---
129 847 €4 166 €2 801 €5 681 €---
1310 044 €4 002 €2 638 €6 042 €---
1410 245 €3 833 €2 468 €6 412 €---
1510 450 €3 657 €2 293 €6 792 €---
1610 659 €3 475 €2 111 €7 183 €---
1710 872 €3 286 €1 922 €7 585 €---
1811 089 €3 091 €1 726 €7 998 €---
1911 311 €2 888 €1 523 €8 423 €---
2011 537 €2 678 €1 313 €8 860 €---
2111 768 €2 460 €1 095 €9 308 €---
2212 003 €2 234 €869 €9 770 €---
2312 243 €1 999 €635 €10 244 €---
2412 488 €1 756 €392 €10 732 €---
2512 738 €1 505 €140 €11 233 €---
TOTAL253 664 €130 119 €62 002 €123 545 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663 €-6 420 €+8 083 €
2+1 663 €0 €+1 663 €
3+1 663 €0 €+1 663 €
4+1 663 €0 €+1 663 €
5+1 663 €+492 €+1 171 €
6+1 663 €+1 114 €+549 €
7+1 663 €+1 206 €+457 €
8+1 663 €+1 300 €+363 €
9+1 663 €+1 397 €+266 €
10+1 663 €+1 497 €+166 €
11+1 663 €+1 599 €+64 €
12+1 663 €+1 704 €-41 €
13+1 663 €+1 812 €-149 €
14+1 663 €+1 924 €-261 €
15+1 663 €+2 038 €-375 €
16+1 663 €+2 155 €-492 €
17+1 663 €+2 276 €-613 €
18+1 663 €+2 400 €-737 €
19+1 663 €+2 527 €-864 €
20+1 663 €+2 658 €-995 €
21+1 663 €+2 792 €-1 129 €
22+1 663 €+2 931 €-1 268 €
23+1 663 €+3 073 €-1 410 €
24+1 663 €+3 220 €-1 557 €
25+1 663 €+3 370 €-1 707 €
Total+41 575 €+37 063 €+4 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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