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Appartement T3 - 79 m2 - proche du Parc Bellevue

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface79.53m²
Coût Total89 140€
Loyer Annuel7 031€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 880 €
Surface : 79.53 m²
Prix au m² : 991,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

Situé au 3ème étage d'un immeuble collectif, cet appartement de type 3 d'une superficie de 79 m2 offre de belles pièces spacieuses. Le logement se compose : d'une cuisine séparée, d'un grand séjour, de 2 chambres, d'une salle d'eau avec douche et de WC séparés. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz. Le bien bénéficie d'un bon classement énergétique avec un DPE classé C. Idéalement situé, cet appartement profite d'un environnement agréable, verdoyant et sans vis-à-vis, se trouvant à proximité du Parc de Bellevue et des transports. Appartement idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

  • https://agence-bic.com/images/layout/tarifs.pdf
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.228209, 2.078808
Total : 89 140€
Prix d'acquisition : 78 880€
Travaux : 3 950€
Valeur du bien : 82 830€
Frais de notaire : 6 310€
Coût estimé : 6 310€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.53m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7031€/an
Fourchette totale : 468€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5611€ - 8812€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,83 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 304 €
Prix d'achat :78 880 €
Décote à l'achat :+17 576€ (+28.7%)
Marge achat-revente :-27 836€ (-45.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 472,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 736,76€
Coût de l'assurance :7 799,75€
Taxe foncière : 703,14€/an
Soit par mois : 58,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 950 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:500€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture varient entre 25 et 70€/m², j'ai utilisé un tarif moyen de 50€/m² pour le calcul.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 046 €
Revenus locatifs : +7 031 €
Charges déductibles : -8 046 €
Résultat foncier Année 1 : -1 015 €(Déficit de 1 015 €)
Imputable sur revenu global : 1 015 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 096 €/an
Revenus locatifs : +7 031 €
Charges déductibles : -4 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 935 €/an
Prix d'achat du bien : 78 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 272 €(65% de 78 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 864 €/an
Calcul : 51 272 € × 3,636% = 1 864 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 031 €8 049 €3 084 €-1 017 €1 017 €--
27 172 €4 018 €3 003 €3 154 €---
37 315 €3 934 €2 919 €3 381 €---
47 462 €3 848 €2 833 €3 614 €---
57 611 €3 758 €2 743 €3 853 €---
67 763 €3 665 €2 650 €4 098 €---
77 918 €3 569 €2 554 €4 350 €---
88 077 €3 469 €2 454 €4 608 €---
98 238 €3 366 €2 351 €4 872 €---
108 403 €3 259 €2 244 €5 144 €---
118 571 €3 149 €2 133 €5 423 €---
128 743 €3 034 €2 019 €5 709 €---
138 918 €2 915 €1 900 €6 002 €---
149 096 €2 792 €1 777 €6 303 €---
159 278 €2 665 €1 650 €6 613 €---
169 463 €2 533 €1 518 €6 930 €---
179 653 €2 397 €1 382 €7 256 €---
189 846 €2 256 €1 241 €7 590 €---
1910 043 €2 109 €1 094 €7 933 €---
2010 243 €1 958 €943 €8 286 €---
2110 448 €1 801 €786 €8 647 €---
2210 657 €1 638 €623 €9 019 €---
2310 870 €1 470 €455 €9 400 €---
2411 088 €1 296 €281 €9 792 €---
2511 310 €1 115 €100 €10 194 €---
TOTAL225 217 €74 065 €44 737 €151 153 €1 017 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 305 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 477 €-305 €+1 782 €
2+1 477 €+946 €+531 €
3+1 477 €+1 014 €+463 €
4+1 477 €+1 084 €+393 €
5+1 477 €+1 156 €+321 €
6+1 477 €+1 229 €+248 €
7+1 477 €+1 305 €+172 €
8+1 477 €+1 382 €+95 €
9+1 477 €+1 462 €+15 €
10+1 477 €+1 543 €-66 €
11+1 477 €+1 627 €-150 €
12+1 477 €+1 713 €-236 €
13+1 477 €+1 801 €-324 €
14+1 477 €+1 891 €-414 €
15+1 477 €+1 984 €-507 €
16+1 477 €+2 079 €-602 €
17+1 477 €+2 177 €-700 €
18+1 477 €+2 277 €-800 €
19+1 477 €+2 380 €-903 €
20+1 477 €+2 486 €-1 009 €
21+1 477 €+2 594 €-1 117 €
22+1 477 €+2 706 €-1 229 €
23+1 477 €+2 820 €-1 343 €
24+1 477 €+2 938 €-1 461 €
25+1 477 €+3 058 €-1 581 €
Total+36 925 €+45 346 €+-8 421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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