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Appartement T3 - 79 m2 - proche du Parc Bellevue

VilleVierzon (18)
Surface79.53
Coût Total89 140
Loyer Annuel7 031
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 880 €
Surface : 79.53 m²
Prix au m² : 991,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

Situé au 3ème étage d'un immeuble collectif, cet appartement de type 3 d'une superficie de 79 m2 offre de belles pièces spacieuses. Le logement se compose : d'une cuisine séparée, d'un grand séjour, de 2 chambres, d'une salle d'eau avec douche et de WC séparés. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz. Le bien bénéficie d'un bon classement énergétique avec un DPE classé C. Idéalement situé, cet appartement profite d'un environnement agréable, verdoyant et sans vis-à-vis, se trouvant à proximité du Parc de Bellevue et des transports. Appartement idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

  • https://agence-bic.com/images/layout/tarifs.pdf
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.228209, 2.078808
Total : 89 140
Prix d'acquisition : 78 880
Travaux : 3 950
Valeur du bien : 82 830
Frais de notaire : 6 310
Coût estimé : 6 310
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.53
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7031€/an
Fourchette totale : 468€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5611€ - 8812€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,83 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 304
Prix d'achat :78 880
Décote à l'achat :+17 576 (+28.7%)
Marge achat-revente :-27 836€ (-45.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 472,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 736,76
Coût de l'assurance :7 799,75
Taxe foncière : 703,14€/an
Soit par mois : 58,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un aspect frais.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 950(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:500
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:2 250
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture varient entre 25 et 70€/m², j'ai utilisé un tarif moyen de 50€/m² pour le calcul.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 140 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 046
Revenus locatifs : +7 031
Charges déductibles : -8 046
Résultat foncier Année 1 : -1 015(Déficit de 1 015 €)
Imputable sur revenu global : 1 015
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 096 €/an
Revenus locatifs : +7 031
Charges déductibles : -4 096
Résultat foncier Années 2+ : 2 935 €/an
Prix d'achat du bien : 78 880
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 272(65% de 78 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 864 €/an
Calcul : 51 272 € × 3,636% = 1 864
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 0318 0493 084-1 0171 017 €--
27 1724 0183 0033 154---
37 3153 9342 9193 381---
47 4623 8482 8333 614---
57 6113 7582 7433 853---
67 7633 6652 6504 098---
77 9183 5692 5544 350---
88 0773 4692 4544 608---
98 2383 3662 3514 872---
108 4033 2592 2445 144---
118 5713 1492 1335 423---
128 7433 0342 0195 709---
138 9182 9151 9006 002---
149 0962 7921 7776 303---
159 2782 6651 6506 613---
169 4632 5331 5186 930---
179 6532 3971 3827 256---
189 8462 2561 2417 590---
1910 0432 1091 0947 933---
2010 2431 9589438 286---
2110 4481 8017868 647---
2210 6571 6386239 019---
2310 8701 4704559 400---
2411 0881 2962819 792---
2511 3101 11510010 194---
TOTAL225 21774 06544 737151 1531 017Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 305
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 153
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 477-305+1 782
2+1 477+946+531
3+1 477+1 014+463
4+1 477+1 084+393
5+1 477+1 156+321
6+1 477+1 229+248
7+1 477+1 305+172
8+1 477+1 382+95
9+1 477+1 462+15
10+1 477+1 543-66
11+1 477+1 627-150
12+1 477+1 713-236
13+1 477+1 801-324
14+1 477+1 891-414
15+1 477+1 984-507
16+1 477+2 079-602
17+1 477+2 177-700
18+1 477+2 277-800
19+1 477+2 380-903
20+1 477+2 486-1 009
21+1 477+2 594-1 117
22+1 477+2 706-1 229
23+1 477+2 820-1 343
24+1 477+2 938-1 461
25+1 477+3 058-1 581
Total+36 925+45 346+-8 421
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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