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Maison à vendre

VilleYzeure (03)
Surface70m²
Coût Total133 460€
Loyer Annuel7 749€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle à manger (total 15 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de cave, Non meublé

iad France - Johan JOYON vous propose: Sur la commune d'Yzeure, laissez guider votre créativité pour rénover cette maison proche de toutes les commodités. Elle se compose, de plain pied, d'une cuisine, un salon, un WC séparé et un garage attenant. A l'étage un palier dessert 3 chambres avec placard et une salle d'eau. Un jardin complète ce bien Les +:

  • Chauffage central
  • Potentiel, possibilité d'agrandissement
  • 3 chambres
  • ..

A découvrir très vite..a vos téléphones!!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Johan JOYON mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CUSSET sous le numéro 892213653, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Yzeure
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Coordonnées : 46.556873, 3.349245
Total : 133 460€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 50 300€
Valeur du bien : 127 300€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7749€/an
Fourchette totale : 516€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 6188€ - 9704€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,56 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 889 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-31 889€ (-29.3%)
Marge achat-revente :-24 571€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 773,19€
Coût de l'assurance :11 677,75€
Taxe foncière : 774,88€/an
Soit par mois : 64,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300 €(719 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeure (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 460 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 956 €
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -55 956 €
Résultat foncier Année 1 : -48 207 €(Déficit de 48 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 656 €/an
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -5 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26806.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 749 €55 960 €4 418 €-48 211 €21 400 €26 811 €26 811 €
27 904 €5 542 €4 300 €2 362 €--24 449 €
38 062 €5 420 €4 178 €2 642 €--21 807 €
48 223 €5 293 €4 051 €2 930 €--18 878 €
58 388 €5 163 €3 921 €3 225 €--15 653 €
68 555 €5 028 €3 786 €3 527 €--12 126 €
78 726 €4 888 €3 646 €3 838 €--8 287 €
88 901 €4 744 €3 502 €4 157 €--4 130 €
99 079 €4 595 €3 353 €4 484 €---
109 260 €4 440 €3 198 €4 820 €---
119 446 €4 281 €3 039 €5 165 €---
129 635 €4 116 €2 874 €5 519 €---
139 827 €3 945 €2 703 €5 882 €---
1410 024 €3 769 €2 527 €6 255 €---
1510 224 €3 586 €2 344 €6 638 €---
1610 429 €3 398 €2 156 €7 031 €---
1710 637 €3 203 €1 961 €7 435 €---
1810 850 €3 001 €1 759 €7 849 €---
1911 067 €2 792 €1 550 €8 275 €---
2011 288 €2 577 €1 335 €8 712 €---
2111 514 €2 354 €1 112 €9 161 €---
2211 745 €2 123 €881 €9 621 €---
2311 979 €1 885 €643 €10 095 €---
2412 219 €1 638 €396 €10 581 €---
2512 463 €1 383 €141 €11 080 €---
TOTAL248 195 €145 123 €63 773 €103 072 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627 €-6 420 €+8 047 €
2+1 627 €0 €+1 627 €
3+1 627 €0 €+1 627 €
4+1 627 €0 €+1 627 €
5+1 627 €0 €+1 627 €
6+1 627 €0 €+1 627 €
7+1 627 €0 €+1 627 €
8+1 627 €0 €+1 627 €
9+1 627 €+106 €+1 521 €
10+1 627 €+1 446 €+181 €
11+1 627 €+1 549 €+78 €
12+1 627 €+1 656 €-29 €
13+1 627 €+1 765 €-138 €
14+1 627 €+1 877 €-250 €
15+1 627 €+1 991 €-364 €
16+1 627 €+2 109 €-482 €
17+1 627 €+2 230 €-603 €
18+1 627 €+2 355 €-728 €
19+1 627 €+2 482 €-855 €
20+1 627 €+2 614 €-987 €
21+1 627 €+2 748 €-1 121 €
22+1 627 €+2 886 €-1 259 €
23+1 627 €+3 028 €-1 401 €
24+1 627 €+3 174 €-1 547 €
25+1 627 €+3 324 €-1 697 €
Total+40 675 €+30 922 €+9 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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