Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Castelsarrasin Centre-ville Appartement T2 d'environ 51 m² Rez-de-chaussée Cour et véranda

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface51
Coût Total111 040
Loyer Annuel7 860
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-380
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 490,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé en plein centre-ville de Castelsarrasin, cet appartement T2 d'environ 51 m² se trouve en rez-de-chaussée d'une copropriété bénévole en cours de création de 6 appartements. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine, d'une chambre séparée, d'une salle d'eau avec WC, ainsi que d'un espace véranda apportant un vrai plus en surface et en luminosité. À l'extérieur, vous profitez d'une cour intérieure privative sans vis-à-vis. Le bien dispose également d'une cave. L'appartement est actuellement loué 385 € par mois charges comprises, assurant une rentabilité immédiate avec locataire en place. Emplacement central, à proximité immédiate des commerces, services, écoles et transports.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344137.pdf
Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.041505, 1.105454
Total : 111 040
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 28 960
Valeur du bien : 104 960
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 12.84€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 15.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7860€/an
Fourchette totale : 548€ - 782€/mois
Fourchette annuelle : 6581€ - 9387€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :32,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 657,71
Coût de l'assurance :9 716,00
Taxe foncière : 785,97€/an
Soit par mois : 65,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 385,00€/mois
Soit par an : 4 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-380,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la douche, carrelage partiel, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 960(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1600€/m² = 24000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant lavabo, douche, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 860 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 040 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 620 €/an
Calcul : 385 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 526
Revenus locatifs : +7 860
Charges déductibles : -38 526
Résultat foncier Année 1 : -30 666(Déficit de 30 666 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 19 966
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 566 €/an
Revenus locatifs : +7 860
Charges déductibles : -9 566
Résultat foncier Années 2+ : -1 706 €/an(Déficit de 1 706 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19966.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 86038 5303 775-30 67010 700 €19 970 €19 970 €
28 0179 4703 675-1 4531 453 €-19 970 €
38 1779 3673 572-1 1901 190 €-19 970 €
48 3419 2603 465-919919 €-19 970 €
58 5089 1493 355-642642 €-19 970 €
68 6789 0353 240-357357 €-19 970 €
78 8518 9173 122-6565 €-19 970 €
89 0288 7943 000234--19 736 €
99 2098 6672 873541--19 194 €
109 3938 5362 742857--18 338 €
119 5818 4002 6061 181--17 157 €
129 7738 2602 4651 513---
139 9688 1142 3201 854---
1410 1677 9642 1692 204---
1510 3717 8082 0132 563---
1610 5787 6471 8522 931---
1710 7907 4801 6853 310---
1811 0057 3071 5123 698---
1911 2267 1281 3344 097---
2011 4506 9431 1494 507---
2111 6796 7529574 927---
2211 9136 5547595 359---
2312 1516 3485545 802---
2412 3946 1363426 258---
2512 6425 9161226 725---
TOTAL251 748228 48354 65823 26515 327Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 598
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 265
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 651-3 210+4 861
2+1 651-436+2 087
3+1 651-357+2 008
4+1 651-276+1 927
5+1 651-193+1 844
6+1 651-107+1 758
7+1 651-20+1 671
8+1 6510+1 651
9+1 6510+1 651
10+1 6510+1 651
11+1 6510+1 651
12+1 651+454+1 197
13+1 651+556+1 095
14+1 651+661+990
15+1 651+769+882
16+1 651+879+772
17+1 651+993+658
18+1 651+1 110+541
19+1 651+1 229+422
20+1 651+1 352+299
21+1 651+1 478+173
22+1 651+1 608+43
23+1 651+1 741-90
24+1 651+1 877-226
25+1 651+2 018-367
Total+41 275+12 127+29 148
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →