Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 Pièces 69m² à vendre 93000€ - Le Pont-de-Claix 38800

VillePont-de-Claix (38)
Surface69m²
Coût Total94 140€
Loyer Annuel9 034€
Rentabilité9.60%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 202,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Le Pont de Claix, dans une copropriété fermée, un T4 de 69m2 en dernier étage sans ascenseur. Traversant N/S, vue dégagée depuis le balcon Sud. Il se compose d'une grande pièce de vie, cuisine séparée, 2 chambres, salle d'eau et loggia. Possibilité 3ème chambre. Chauffage individuel gaz. Double vitrage Pvc. Cave et parking de copropriété.

Emilie. Verrier Agent commercial

[Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

RSAC n° à Grenoble

FONCIA Grenoble

11 Boulevard Agutte Sembat - 38000 Grenoble - CPI74[Coordonnées masquées]12160

Ville : Pont-de-Claix
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38800
Coordonnées : 45.140476, 5.698314
Total : 94 140€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 87 500€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9034€/an
Fourchette totale : 621€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 7453€ - 10950€/an
Rentabilité brute :9.60%
Fourchette de rentabilité :7.92% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 517,82 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 729 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-21 729€ (-20.7%)
Marge achat-revente :10 589€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 735,98€
Coût de l'assurance :8 237,25€
Taxe foncière : 903,39€/an
Soit par mois : 75,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 752,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 69 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessitant rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (carrelage murs et sol)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, nécessitant mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 034 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 893 €
Revenus locatifs : +9 034 €
Charges déductibles : -9 893 €
Résultat foncier Année 1 : -859 €(Déficit de 859 €)
Imputable sur revenu global : 859 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 393 €/an
Revenus locatifs : +9 034 €
Charges déductibles : -5 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 641 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 034 €9 896 €3 163 €-862 €862 €--
29 215 €5 312 €3 079 €3 903 €---
39 399 €5 225 €2 992 €4 174 €---
49 587 €5 135 €2 902 €4 452 €---
59 779 €5 042 €2 809 €4 736 €---
69 974 €4 946 €2 713 €5 028 €---
710 174 €4 846 €2 614 €5 327 €---
810 377 €4 744 €2 511 €5 634 €---
910 585 €4 637 €2 404 €5 948 €---
1010 796 €4 527 €2 294 €6 269 €---
1111 012 €4 413 €2 180 €6 599 €---
1211 232 €4 295 €2 062 €6 938 €---
1311 457 €4 173 €1 940 €7 284 €---
1411 686 €4 047 €1 814 €7 640 €---
1511 920 €3 916 €1 683 €8 004 €---
1612 158 €3 781 €1 548 €8 377 €---
1712 402 €3 641 €1 408 €8 760 €---
1812 650 €3 497 €1 264 €9 153 €---
1912 903 €3 347 €1 114 €9 556 €---
2013 161 €3 192 €959 €9 968 €---
2113 424 €3 032 €799 €10 392 €---
2213 692 €2 867 €634 €10 826 €---
2313 966 €2 695 €462 €11 271 €---
2414 245 €2 518 €285 €11 728 €---
2514 530 €2 335 €102 €12 196 €---
TOTAL289 357 €106 058 €45 736 €183 299 €862 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 259 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 034 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 897 €-259 €+2 156 €
2+1 897 €+1 171 €+726 €
3+1 897 €+1 252 €+645 €
4+1 897 €+1 335 €+562 €
5+1 897 €+1 421 €+476 €
6+1 897 €+1 508 €+389 €
7+1 897 €+1 598 €+299 €
8+1 897 €+1 690 €+207 €
9+1 897 €+1 784 €+113 €
10+1 897 €+1 881 €+16 €
11+1 897 €+1 980 €-83 €
12+1 897 €+2 081 €-184 €
13+1 897 €+2 185 €-288 €
14+1 897 €+2 292 €-395 €
15+1 897 €+2 401 €-504 €
16+1 897 €+2 513 €-616 €
17+1 897 €+2 628 €-731 €
18+1 897 €+2 746 €-849 €
19+1 897 €+2 867 €-970 €
20+1 897 €+2 991 €-1 094 €
21+1 897 €+3 117 €-1 220 €
22+1 897 €+3 248 €-1 351 €
23+1 897 €+3 381 €-1 484 €
24+1 897 €+3 518 €-1 621 €
25+1 897 €+3 659 €-1 762 €
Total+47 425 €+54 990 €+-7 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →