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Maison à vendre

VilleHaims (86)
Surface82
Coût Total64 320
Loyer Annuel7 631
Rentabilité11.86%
Cashflow/mois+232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 670,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Kitchenette, Salle à manger (total 16,3 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Sebastien Lefaure vous propose: Dans le charmant village de HAIMS, venez découvrir cette jolie maison en pierre mitoyenne de 82 m2, elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine équipée et aménagée de 16,6 m2, un salon séjour de 16,28 m2, un dégagement de 4,6 m2, une salle de bain avec une baignoire et un lavabo et un wc indépendant. L'étage dispose d'un couloir de 9,85 m2 desservant deux grandes chambres de 15,9 et 12,3 m2 et une salle d'eau avec une douche, un lavabo et un wc. Cette bâtisse possède un garage de 20 m2 ainsi que deux toits, dont un servant de buanderie et est construite sur un terrain de 563 m2. Située dans le village de HAIMS dans un cadre tournée vers la nature et la campagne environnante, à 10 minutes de MONTMORILLON et ses commodités. IDÉALE pour un investissement locatif ou un premier achat n'hésitez pas à venir la visiter..

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 288 et classe CLIMAT F indice 90. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sebastien Lefaure mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 834855256, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Haims
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.517022, 0.938316
Total : 64 320
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 4 920
Valeur du bien : 59 920
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7631€/an
Fourchette totale : 506€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 6071€ - 9592€/an
Rentabilité brute :11.86%
Fourchette de rentabilité :9.44% - 14.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :979,42 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 312
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-25 312 (-31.5%)
Marge achat-revente :15 992€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :322,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :18,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 340,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 280,32
Coût de l'assurance :5 628,00
Taxe foncière : 763,09€/an
Soit par mois : 63,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 404,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 920(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 920
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 920✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 920€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 631 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 225 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 131
Revenus locatifs : +7 631
Charges déductibles : -8 131
Résultat foncier Année 1 : -500(Déficit de 500 €)
Imputable sur revenu global : 500
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 211 €/an
Revenus locatifs : +7 631
Charges déductibles : -3 211
Résultat foncier Années 2+ : 4 420 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 6318 1332 225-502502 €--
27 7843 1552 1674 629---
37 9393 0952 1064 845---
48 0983 0322 0445 066---
58 2602 9671 9795 293---
68 4252 9001 9125 525---
78 5942 8311 8435 763---
88 7652 7591 7716 006---
98 9412 6851 6966 256---
109 1202 6071 6196 512---
119 3022 5281 5396 774---
129 4882 4451 4577 043---
139 6782 3591 3717 318---
149 8712 2711 2827 601---
1510 0692 1791 1917 890---
1610 2702 0841 0968 186---
1710 4761 9859978 490---
1810 6851 8838958 802---
1910 8991 7787909 121---
2011 1171 6686809 448---
2111 3391 5555679 784---
2211 5661 43845010 128---
2311 7971 31632810 481---
2412 0331 19120210 842---
2512 2741 0607211 213---
TOTAL244 42061 90632 280182 514502Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 151
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 602-151+1 753
2+1 602+1 389+213
3+1 602+1 453+149
4+1 602+1 520+82
5+1 602+1 588+14
6+1 602+1 657-55
7+1 602+1 729-127
8+1 602+1 802-200
9+1 602+1 877-275
10+1 602+1 954-352
11+1 602+2 032-430
12+1 602+2 113-511
13+1 602+2 196-594
14+1 602+2 280-678
15+1 602+2 367-765
16+1 602+2 456-854
17+1 602+2 547-945
18+1 602+2 641-1 039
19+1 602+2 736-1 134
20+1 602+2 835-1 233
21+1 602+2 935-1 333
22+1 602+3 038-1 436
23+1 602+3 144-1 542
24+1 602+3 253-1 651
25+1 602+3 364-1 762
Total+40 050+54 754+-14 704
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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