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Appartement

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface46
Coût Total113 050
Loyer Annuel5 870
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-151
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 978,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Mandat exclusif

Exclusivité Safti! Situé dans la charmante ville de Verdun, cet appartement bénéficie d'un emplacement proche du centre ville et des parkings. Cet appartement au rez-de-chaussée offre une surface habitable de 46 m², comprenant un séjour lumineux, une chambre confortable, une salle de douche fonctionnelle, des toilettes séparées et un débarras pratique pour le rangement . Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, ce bien présente un agencement optimal pour un mode de vie simplifié et agréable. A visiter rapidement! Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 45 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Séverine MARQUE, Tél. : 06 79 83 27 88, E-mail : severine.marque@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BAR LE DUC sous le numéro 519 463 590 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.157939, 5.379743
Total : 113 050
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 64 450
Valeur du bien : 109 450
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5870€/an
Fourchette totale : 389€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4669€ - 7380€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 561,63
Coût de l'assurance :9 891,87
Taxe foncière : 587,04€/an
Soit par mois : 48,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite des travaux importants
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et vérification des placards
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 450(1 401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ × 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 250
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:6 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ × 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:18 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ × 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 3000€ × 1 cuisine = 3000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:800
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces:400
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 870 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 050 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 205
Revenus locatifs : +5 870
Charges déductibles : -69 205
Résultat foncier Année 1 : -63 335(Déficit de 63 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 935
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 755 €/an
Revenus locatifs : +5 870
Charges déductibles : -4 755
Résultat foncier Années 2+ : 1 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41934.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 87069 2093 776-63 33821 400 €41 938 €41 938 €
25 9884 6583 6751 330--40 609 €
36 1084 5543 5711 553--39 055 €
46 2304 4473 4641 783--37 272 €
56 3544 3353 3532 019--35 254 €
66 4814 2203 2382 261--32 993 €
76 6114 1013 1192 510--30 483 €
86 7433 9782 9962 765--27 718 €
96 8783 8512 8683 027--24 691 €
107 0163 7192 7373 296--21 394 €
117 1563 5832 6003 573--17 822 €
127 2993 4422 4593 857---
137 4453 2962 3144 149---
147 5943 1462 1634 448---
157 7462 9902 0074 756---
167 9012 8281 8465 072---
178 0592 6621 6795 397---
188 2202 4891 5065 731---
198 3842 3111 3286 074---
208 5522 1261 1436 426---
218 7231 9359536 788---
228 8971 7387557 160---
239 0751 5345517 542---
249 2571 3223407 935---
259 4421 1041218 338---
TOTAL188 029143 57954 56244 45021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 450
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 233-6 420+7 653
2+1 2330+1 233
3+1 2330+1 233
4+1 2330+1 233
5+1 2330+1 233
6+1 2330+1 233
7+1 2330+1 233
8+1 2330+1 233
9+1 2330+1 233
10+1 2330+1 233
11+1 2330+1 233
12+1 233+1 157+76
13+1 233+1 245-12
14+1 233+1 334-101
15+1 233+1 427-194
16+1 233+1 522-289
17+1 233+1 619-386
18+1 233+1 719-486
19+1 233+1 822-589
20+1 233+1 928-695
21+1 233+2 036-803
22+1 233+2 148-915
23+1 233+2 263-1 030
24+1 233+2 380-1 147
25+1 233+2 501-1 268
Total+30 825+18 681+12 144
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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