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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface79m²
Coût Total134 950€
Loyer Annuel9 557€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30,45 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Exposition ouest, Interphone, Pas de balcon

AVIGNON, proche avenue de la Trillade, agréable appartement de 77m² comprenant une spacieuse entrée desservant un séjour, cuisine indépendante donnant sur une loggia, une salle de bains, 3 chambres dont 2 équipées de placards, WC séparé. Cuisine et salle de bains à rénover. Double vitrage, chauffage individuel au gaz. Une cave et Un Garage.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.938933, 4.852136
Total : 134 950€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 49 630€
Valeur du bien : 128 630€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9557€/an
Fourchette totale : 608€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7302€ - 12508€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 000 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-79 000€ (-50.0%)
Marge achat-revente :23 050€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 562,68€
Coût de l'assurance :11 808,12€
Taxe foncière : 955,68€/an
Soit par mois : 79,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 630 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 557 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 588 €
Revenus locatifs : +9 557 €
Charges déductibles : -55 588 €
Résultat foncier Année 1 : -46 031 €(Déficit de 46 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 958 €/an
Revenus locatifs : +9 557 €
Charges déductibles : -5 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24631.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 557 €55 592 €4 534 €-46 036 €21 400 €24 636 €24 636 €
29 748 €5 842 €4 414 €3 906 €--20 730 €
39 943 €5 717 €4 289 €4 226 €--16 504 €
410 142 €5 589 €4 161 €4 553 €--11 951 €
510 345 €5 455 €4 027 €4 889 €--7 061 €
610 551 €5 317 €3 889 €5 234 €--1 827 €
710 762 €5 175 €3 747 €5 588 €---
810 978 €5 027 €3 599 €5 951 €---
911 197 €4 874 €3 446 €6 323 €---
1011 421 €4 716 €3 288 €6 705 €---
1111 650 €4 553 €3 125 €7 097 €---
1211 883 €4 384 €2 956 €7 499 €---
1312 120 €4 209 €2 781 €7 911 €---
1412 363 €4 028 €2 600 €8 335 €---
1512 610 €3 841 €2 413 €8 769 €---
1612 862 €3 647 €2 219 €9 215 €---
1713 119 €3 447 €2 019 €9 673 €---
1813 382 €3 240 €1 812 €10 142 €---
1913 649 €3 025 €1 597 €10 624 €---
2013 922 €2 803 €1 375 €11 119 €---
2114 201 €2 574 €1 146 €11 627 €---
2214 485 €2 336 €908 €12 149 €---
2314 775 €2 091 €663 €12 684 €---
2415 070 €1 837 €409 €13 233 €---
2515 371 €1 574 €146 €13 798 €---
TOTAL306 106 €150 893 €65 563 €155 213 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 007 €-6 420 €+8 427 €
2+2 007 €0 €+2 007 €
3+2 007 €0 €+2 007 €
4+2 007 €0 €+2 007 €
5+2 007 €0 €+2 007 €
6+2 007 €0 €+2 007 €
7+2 007 €+1 128 €+879 €
8+2 007 €+1 785 €+222 €
9+2 007 €+1 897 €+110 €
10+2 007 €+2 011 €-4 €
11+2 007 €+2 129 €-122 €
12+2 007 €+2 250 €-243 €
13+2 007 €+2 373 €-366 €
14+2 007 €+2 500 €-493 €
15+2 007 €+2 631 €-624 €
16+2 007 €+2 764 €-757 €
17+2 007 €+2 902 €-895 €
18+2 007 €+3 043 €-1 036 €
19+2 007 €+3 187 €-1 180 €
20+2 007 €+3 336 €-1 329 €
21+2 007 €+3 488 €-1 481 €
22+2 007 €+3 645 €-1 638 €
23+2 007 €+3 805 €-1 798 €
24+2 007 €+3 970 €-1 963 €
25+2 007 €+4 139 €-2 132 €
Total+50 175 €+46 564 €+3 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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