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A vendre- Magnifique appartement rénové 100m2 habitables-Annonay-Particulier

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface100m²
Coût Total79 400€
Loyer Annuel10 006€
Rentabilité12.60%
Cashflow/mois+330€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre- Magnifique appartement rénové 100m2 habitables-Annonay-Particulier - Suite à un nouveau projet personnel, je mets en vente, en tant que particulier, ce bel appartement entrièrement rénové il y a environ deux ans. Situé à Annonay, à deux pas de la place du champ de Mars, il offre une surface de 70m2 auxquels s'ajoutent 30m2 de surface sous couble. ( hauteur inférieur à 1,80m2). idéals pour du rangement, un espace loisirs ou un aménagement selon vos envies. La cuisine est équipé d'un four haut de gamme ainsi qu'une plaque à induction et ouverte sur le salon. L'appartement à 2 grandes chambres dont une avec placard. Une pièce supplémentaire sous combles pouvant être améngée en chambre, bureau etc.. 2 salle de bains: Une avec baignoire et WC, une avec douche et WC. L'appartement nécessite aucun gros travaux. Idéal premier achat ou investissement locatif. Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.241940, 4.668120
Total : 79 400€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 5 960€
Valeur du bien : 73 960€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10006€/an
Fourchette totale : 627€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 7525€ - 13305€/an
Rentabilité brute :12.60%
Fourchette de rentabilité :9.48% - 16.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 000 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-42 000€ (-38.2%)
Marge achat-revente :30 600€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :396,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :23,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 420,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 593,19€
Coût de l'assurance :7 146,00€
Taxe foncière : 1 000,57€/an
Soit par mois : 83,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :329,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le système de chauffage est conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture, vérification des équipements).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen à rafraîchir.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger des salles de bain (peinture, vérification des équipements).
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Peinture propre mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 960 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le système de chauffage est conforme aux normes.
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 3000€ (peinture, vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain 1:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain: 600€ (peinture, vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain 2:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain: 600€ (peinture, vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 006 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 975 €
Revenus locatifs : +10 006 €
Charges déductibles : -9 975 €
Résultat foncier Année 1 : 31 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 015 €/an
Revenus locatifs : +10 006 €
Charges déductibles : -4 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 991 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 006 €9 977 €2 731 €28 €---
210 206 €3 946 €2 659 €6 260 €---
310 410 €3 871 €2 585 €6 539 €---
410 618 €3 794 €2 508 €6 824 €---
510 830 €3 715 €2 428 €7 116 €---
611 047 €3 632 €2 346 €7 415 €---
711 268 €3 547 €2 261 €7 721 €---
811 493 €3 459 €2 172 €8 035 €---
911 723 €3 367 €2 081 €8 356 €---
1011 958 €3 272 €1 986 €8 685 €---
1112 197 €3 174 €1 888 €9 023 €---
1212 441 €3 073 €1 786 €9 368 €---
1312 690 €2 968 €1 681 €9 722 €---
1412 943 €2 859 €1 572 €10 085 €---
1513 202 €2 746 €1 460 €10 456 €---
1613 466 €2 629 €1 343 €10 837 €---
1713 736 €2 509 €1 222 €11 227 €---
1814 010 €2 384 €1 097 €11 627 €---
1914 291 €2 254 €968 €12 037 €---
2014 576 €2 120 €834 €12 456 €---
2114 868 €1 981 €695 €12 887 €---
2215 165 €1 837 €551 €13 328 €---
2315 469 €1 689 €402 €13 780 €---
2415 778 €1 534 €248 €14 244 €---
2516 094 €1 375 €89 €14 719 €---
TOTAL320 486 €77 713 €39 593 €242 772 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 101 €+8 €+2 093 €
2+2 101 €+1 878 €+223 €
3+2 101 €+1 962 €+139 €
4+2 101 €+2 047 €+54 €
5+2 101 €+2 135 €-34 €
6+2 101 €+2 224 €-123 €
7+2 101 €+2 316 €-215 €
8+2 101 €+2 410 €-309 €
9+2 101 €+2 507 €-406 €
10+2 101 €+2 606 €-505 €
11+2 101 €+2 707 €-606 €
12+2 101 €+2 810 €-709 €
13+2 101 €+2 917 €-816 €
14+2 101 €+3 025 €-924 €
15+2 101 €+3 137 €-1 036 €
16+2 101 €+3 251 €-1 150 €
17+2 101 €+3 368 €-1 267 €
18+2 101 €+3 488 €-1 387 €
19+2 101 €+3 611 €-1 510 €
20+2 101 €+3 737 €-1 636 €
21+2 101 €+3 866 €-1 765 €
22+2 101 €+3 998 €-1 897 €
23+2 101 €+4 134 €-2 033 €
24+2 101 €+4 273 €-2 172 €
25+2 101 €+4 416 €-2 315 €
Total+52 525 €+72 832 €+-20 307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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