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Saint dalmas de tende:

Bien expiré
VilleTende (06)
Surface16m²
Coût Total58 224€
Loyer Annuel2 489€
Rentabilité4.27%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 25 300 €
Surface : 16 m²
Prix au m² : 1 581,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 16 m², 1 pièce

Studio de 16,33 m2 pour investissement locatif ou pied à terre Bonne rentabilité à petit prix!

Ville : Tende
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06430
Coordonnées : 44.087830, 7.593310
Total : 58 224€
Prix d'acquisition : 25 300€
Travaux : 30 900€
Valeur du bien : 56 200€
Frais de notaire : 2 024€
Coût estimé : 2 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 16m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 207€/mois
Loyer annuel estimé : 2489€/an
Fourchette totale : 171€ - 251€/mois
Fourchette annuelle : 2053€ - 3017€/an
Rentabilité brute :4.27%
Fourchette de rentabilité :3.53% - 5.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 224€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :290,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :16,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 307,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 940,14€
Coût de l'assurance :5 094,60€
Taxe foncière : 248,87€/an
Soit par mois : 20,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 207,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 328,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 16 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des menuiseries intérieures
Quantité: 16 m² de surface à peindre
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900 €(1 931 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Remplacement chauffage électrique basse consommation: 1 système = 7800€ (matériaux et main d'œuvre inclus) = 7800€
  • Menuiseries:1 100€
    Remplacement fenêtre double vitrage performant: 1 fenêtre = 1100€ (matériaux et main d'œuvre inclus) = 1100€
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus) = 3000€
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² carrelage = 60€/m² × 4 = 240€, 1 douche = 1500€, 1 lavabo = 500€, 1 WC = 400€, Plomberie = 800€, Électricité = 500€, Main d'œuvre = 500€ = 3200€
  • Cuisine:15 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: Cuisine complète = 12000€, Électroménager = 4000€, Peinture = 1000€, Main d'œuvre = 2000€ = 15000€
  • Salon:800€
    Rénovation légère salon: Peinture 16 m² = 50€/m² × 16 = 800€, Main d'œuvre = 200€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tende (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 207 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 489 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 224 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 204 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 348 €
Revenus locatifs : +2 489 €
Charges déductibles : -33 348 €
Résultat foncier Année 1 : -30 859 €(Déficit de 30 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 448 €/an
Revenus locatifs : +2 489 €
Charges déductibles : -2 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 41 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9458.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 445 €(65% de 25 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 598 €/an
Calcul : 16 445 € × 3,636% = 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 489 €33 349 €1 997 €-30 861 €21 400 €9 461 €9 461 €
22 538 €2 397 €1 944 €141 €--9 319 €
32 589 €2 343 €1 890 €247 €--9 073 €
42 641 €2 286 €1 834 €355 €--8 718 €
52 694 €2 228 €1 775 €466 €--8 252 €
62 748 €2 168 €1 715 €580 €--7 672 €
72 803 €2 105 €1 653 €697 €--6 975 €
82 859 €2 041 €1 588 €818 €--6 157 €
92 916 €1 974 €1 521 €942 €--5 214 €
102 974 €1 904 €1 452 €1 070 €--4 144 €
113 034 €1 833 €1 380 €1 201 €--2 943 €
123 094 €1 758 €1 306 €1 336 €---
133 156 €1 681 €1 229 €1 475 €---
143 219 €1 602 €1 149 €1 618 €---
153 284 €1 519 €1 067 €1 764 €---
163 349 €1 434 €981 €1 915 €---
173 416 €1 346 €893 €2 071 €---
183 485 €1 254 €802 €2 230 €---
193 554 €1 160 €707 €2 395 €---
203 626 €1 062 €609 €2 564 €---
213 698 €960 €508 €2 738 €---
223 772 €855 €403 €2 917 €---
233 847 €746 €294 €3 101 €---
243 924 €634 €181 €3 291 €---
254 003 €517 €65 €3 486 €---
TOTAL79 713 €71 156 €28 940 €8 556 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 8 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+523 €-6 420 €+6 943 €
2+523 €0 €+523 €
3+523 €0 €+523 €
4+523 €0 €+523 €
5+523 €0 €+523 €
6+523 €0 €+523 €
7+523 €0 €+523 €
8+523 €0 €+523 €
9+523 €0 €+523 €
10+523 €0 €+523 €
11+523 €0 €+523 €
12+523 €+401 €+122 €
13+523 €+442 €+81 €
14+523 €+485 €+38 €
15+523 €+529 €-6 €
16+523 €+575 €-52 €
17+523 €+621 €-98 €
18+523 €+669 €-146 €
19+523 €+718 €-195 €
20+523 €+769 €-246 €
21+523 €+821 €-298 €
22+523 €+875 €-352 €
23+523 €+930 €-407 €
24+523 €+987 €-464 €
25+523 €+1 046 €-523 €
Total+13 075 €+3 450 €+9 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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