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Achat : Demeure de prestige (06750)

VilleAndon (06)
Surface523m²
Coût Total854 790€
Loyer Annuel78 317€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+1 377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 735 000 €
Surface : 523 m²
Prix au m² : 1 405,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 20
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 523 m², 20 pièces, 6 chambres, 4 salles de bain, Terrasse, Orientation sud, Cheminée, Entrée séparée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

A SAISIR! Superbe bastide de caractere de plus de 520m² habitable, 86m² d'annexes sur +de 1.1 hectare de terrain dont 5000m² constructible au calme, vue dégagée et plein sud! Cette propriété très bien entretenue, propose des prestations de qualités et de nombreuses possibilités.. . Bastide principale de plus de 400m² habitable: De plain-pied: vaste entrée, séjour avec cheminée, cuisine équipée, arrière cuisine, salle à manger, grand salon/salle de bal avec belle hauteur sous plafond et mezzanine, bureau, buanderie, chaufferie, accès garage. Au 1er étage: chambre de maître en duplex (salle de bains baignoire et douche, wc, dressing) deux chambres, salle d'eau, wc, dressingAu 2e étage: Studio indépendant sous pente de toit, pièce à vivre, salle d'eau, kitchenette. Deux appartements indépendants de 2/3 pièces chacun complètent ce bien. Double garage, double carport, nombreuses terrasses toutes expositions, terrain non clos de 11 790m² env. Idéal demeure familiale, maison d'hôte/gîte, évènementiel.. . A ACHETER AVEC L'EQUIPE MISSIMMOBILIER, PARTENAIRES DE VOS PROJETS DU HAUT PAYS GRASSOIS!

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.772950, 6.808000
Total : 854 790€
Prix d'acquisition : 735 000€
Travaux : 60 990€
Valeur du bien : 795 990€
Frais de notaire : 58 800€
Coût estimé : 58 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 523m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 6526€/mois
Loyer annuel estimé : 78317€/an
Fourchette totale : 4552€ - 9358€/mois
Fourchette annuelle : 54621€ - 112294€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 13.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 344,02 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :1 225 922 €
Prix d'achat :735 000 €
Décote à l'achat :-490 922€ (-40.0%)
Marge achat-revente :371 132€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :854 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 247,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :249,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 496,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :419 387,06€
Coût de l'assurance :74 794,13€
Taxe foncière : 7 831,69€/an
Soit par mois : 652,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 526,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 149,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 377,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 523 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 523 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 65 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 990 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 690€
    Isolation toiture/combles: 523 m² × 30€/m² = 15690€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 65 fenêtres × 160€/fenêtre = 10400€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 5000€/salle = 10000€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):7 200€
    Parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (moyenne) incluant la main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 590€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 78 317 €/an
Calcul : 6 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 28 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 854 790 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 992 €/an
Calcul : 249 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 761 €
Revenus locatifs : +78 317 €
Charges déductibles : -100 761 €
Résultat foncier Année 1 : -22 445 €(Déficit de 22 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 045 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 771 €/an
Revenus locatifs : +78 317 €
Charges déductibles : -39 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 38 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1044.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 735 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 477 750 €(65% de 735 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 17 373 €/an
Calcul : 477 750 € × 3,636% = 17 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
178 317 €100 789 €28 976 €-22 472 €21 400 €1 072 €1 072 €
279 883 €39 033 €28 209 €40 850 €---
381 481 €38 240 €27 416 €43 241 €---
483 111 €37 419 €26 596 €45 691 €---
584 773 €36 570 €25 747 €48 203 €---
686 468 €35 691 €24 868 €50 777 €---
788 198 €34 782 €23 958 €53 416 €---
889 962 €33 841 €23 017 €56 121 €---
991 761 €32 867 €22 043 €58 894 €---
1093 596 €31 859 €21 036 €61 737 €---
1195 468 €30 816 €19 993 €64 652 €---
1297 377 €29 737 €18 913 €67 640 €---
1399 325 €28 620 €17 797 €70 705 €---
14101 311 €27 464 €16 641 €73 847 €---
15103 338 €26 268 €15 445 €77 069 €---
16105 404 €25 030 €14 207 €80 374 €---
17107 512 €23 749 €12 926 €83 763 €---
18109 663 €22 424 €11 600 €87 239 €---
19111 856 €21 052 €10 229 €90 804 €---
20114 093 €19 633 €8 809 €94 460 €---
21116 375 €18 164 €7 340 €98 211 €---
22118 702 €16 644 €5 820 €102 059 €---
23121 076 €15 070 €4 247 €106 006 €---
24123 498 €13 443 €2 619 €110 055 €---
25125 968 €11 758 €934 €114 210 €---
TOTAL2 508 515 €750 964 €419 387 €1 757 552 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 757 552 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 78 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 447 €-6 420 €+22 867 €
2+16 447 €+11 933 €+4 514 €
3+16 447 €+12 972 €+3 475 €
4+16 447 €+13 707 €+2 740 €
5+16 447 €+14 461 €+1 986 €
6+16 447 €+15 233 €+1 214 €
7+16 447 €+16 025 €+422 €
8+16 447 €+16 836 €-389 €
9+16 447 €+17 668 €-1 221 €
10+16 447 €+18 521 €-2 074 €
11+16 447 €+19 396 €-2 949 €
12+16 447 €+20 292 €-3 845 €
13+16 447 €+21 211 €-4 764 €
14+16 447 €+22 154 €-5 707 €
15+16 447 €+23 121 €-6 674 €
16+16 447 €+24 112 €-7 665 €
17+16 447 €+25 129 €-8 682 €
18+16 447 €+26 172 €-9 725 €
19+16 447 €+27 241 €-10 794 €
20+16 447 €+28 338 €-11 891 €
21+16 447 €+29 463 €-13 016 €
22+16 447 €+30 618 €-14 171 €
23+16 447 €+31 802 €-15 355 €
24+16 447 €+33 017 €-16 570 €
25+16 447 €+34 263 €-17 816 €
Total+411 175 €+527 265 €+-116 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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