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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface90m²
Coût Total157 420€
Loyer Annuel12 007€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 155,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m² - Appartement 4 pièces 90 m²

Nous vous proposons en exclusivité ce bel appartement de 90 m² situé au 5ème d'un immeuble de 12 étages avec ascenseur. Ce bien lumineux exposé Sud Est, offre une vue dégagée sur la ville. Il comprend 3 chambres, un séjour salon , une cuisine aménagée et équipée, une salle de bains, une salle d'eau, un cellier, un appartement idéal pour une vie de famille. La localisation est idéale avec un accès rapide aux commerces situés à proximité immédiate et aux établissements scolaires accessibles en quelques minutes. Les transports gare, aéroport et autoroute sont accessibles en moins de 15 mns facilitant vos déplacements. Ce bien est une opportunité rare sur le marché, à ne pas manquer.

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 95 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/11/2024

Consommation énergie primaire : 243 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.593113, 0.352769
Total : 157 420€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 149 100€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12007€/an
Fourchette totale : 793€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9521€ - 15141€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 457,97 €/m²
Basé sur :197 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 217 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-27 217€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-26 203€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 219,22€
Coût de l'assurance :13 774,25€
Taxe foncière : 1 200,65€/an
Soit par mois : 100,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et mise à jour du carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 100€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Lavabo: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 007 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 933 €
Revenus locatifs : +12 007 €
Charges déductibles : -51 933 €
Résultat foncier Année 1 : -39 926 €(Déficit de 39 926 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 526 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 833 €/an
Revenus locatifs : +12 007 €
Charges déductibles : -6 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18526.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 007 €51 938 €5 086 €-39 931 €21 400 €18 531 €18 531 €
212 247 €6 700 €4 949 €5 546 €--12 985 €
312 492 €6 558 €4 807 €5 933 €--7 051 €
412 741 €6 412 €4 660 €6 330 €--721 €
512 996 €6 260 €4 508 €6 736 €---
613 256 €6 103 €4 352 €7 153 €---
713 521 €5 942 €4 190 €7 580 €---
813 792 €5 774 €4 023 €8 017 €---
914 068 €5 602 €3 850 €8 466 €---
1014 349 €5 423 €3 672 €8 926 €---
1114 636 €5 239 €3 487 €9 397 €---
1214 929 €5 048 €3 297 €9 880 €---
1315 227 €4 852 €3 100 €10 376 €---
1415 532 €4 648 €2 897 €10 883 €---
1515 842 €4 438 €2 687 €11 404 €---
1616 159 €4 221 €2 470 €11 938 €---
1716 482 €3 997 €2 245 €12 485 €---
1816 812 €3 765 €2 014 €13 047 €---
1917 148 €3 526 €1 774 €13 622 €---
2017 491 €3 278 €1 527 €14 213 €---
2117 841 €3 023 €1 271 €14 818 €---
2218 198 €2 759 €1 007 €15 439 €---
2318 562 €2 486 €734 €16 076 €---
2418 933 €2 204 €453 €16 729 €---
2519 312 €1 913 €161 €17 399 €---
TOTAL384 572 €162 110 €73 219 €222 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 521 €-6 420 €+8 941 €
2+2 521 €0 €+2 521 €
3+2 521 €0 €+2 521 €
4+2 521 €0 €+2 521 €
5+2 521 €+1 804 €+717 €
6+2 521 €+2 146 €+375 €
7+2 521 €+2 274 €+247 €
8+2 521 €+2 405 €+116 €
9+2 521 €+2 540 €-19 €
10+2 521 €+2 678 €-157 €
11+2 521 €+2 819 €-298 €
12+2 521 €+2 964 €-443 €
13+2 521 €+3 113 €-592 €
14+2 521 €+3 265 €-744 €
15+2 521 €+3 421 €-900 €
16+2 521 €+3 581 €-1 060 €
17+2 521 €+3 746 €-1 225 €
18+2 521 €+3 914 €-1 393 €
19+2 521 €+4 087 €-1 566 €
20+2 521 €+4 264 €-1 743 €
21+2 521 €+4 445 €-1 924 €
22+2 521 €+4 632 €-2 111 €
23+2 521 €+4 823 €-2 302 €
24+2 521 €+5 019 €-2 498 €
25+2 521 €+5 220 €-2 699 €
Total+63 025 €+66 739 €+-3 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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