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Appartement 4 pièces 90 m²

VillePoitiers (86)
Surface90
Coût Total157 420
Loyer Annuel12 007
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 155,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m² - Appartement 4 pièces 90 m²

Nous vous proposons en exclusivité ce bel appartement de 90 m² situé au 5ème d'un immeuble de 12 étages avec ascenseur. Ce bien lumineux exposé Sud Est, offre une vue dégagée sur la ville. Il comprend 3 chambres, un séjour salon , une cuisine aménagée et équipée, une salle de bains, une salle d'eau, un cellier, un appartement idéal pour une vie de famille. La localisation est idéale avec un accès rapide aux commerces situés à proximité immédiate et aux établissements scolaires accessibles en quelques minutes. Les transports gare, aéroport et autoroute sont accessibles en moins de 15 mns facilitant vos déplacements. Ce bien est une opportunité rare sur le marché, à ne pas manquer.

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 95 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/11/2024

Consommation énergie primaire : 243 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.593113, 0.352769
Total : 157 420
Prix d'acquisition : 104 000
Travaux : 45 100
Valeur du bien : 149 100
Frais de notaire : 8 320
Coût estimé : 8 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12007€/an
Fourchette totale : 793€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9521€ - 15141€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 457,97 €/m²
Basé sur :197 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 217
Prix d'achat :104 000
Décote à l'achat :-27 217 (-20.7%)
Marge achat-revente :-26 203€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 219,22
Coût de l'assurance :13 774,25
Taxe foncière : 1 200,65€/an
Soit par mois : 100,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et mise à jour du carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 100
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Lavabo: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 007 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 933
Revenus locatifs : +12 007
Charges déductibles : -51 933
Résultat foncier Année 1 : -39 926(Déficit de 39 926 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 526
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 833 €/an
Revenus locatifs : +12 007
Charges déductibles : -6 833
Résultat foncier Années 2+ : 5 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18526.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 00751 9385 086-39 93121 400 €18 531 €18 531 €
212 2476 7004 9495 546--12 985 €
312 4926 5584 8075 933--7 051 €
412 7416 4124 6606 330--721 €
512 9966 2604 5086 736---
613 2566 1034 3527 153---
713 5215 9424 1907 580---
813 7925 7744 0238 017---
914 0685 6023 8508 466---
1014 3495 4233 6728 926---
1114 6365 2393 4879 397---
1214 9295 0483 2979 880---
1315 2274 8523 10010 376---
1415 5324 6482 89710 883---
1515 8424 4382 68711 404---
1616 1594 2212 47011 938---
1716 4823 9972 24512 485---
1816 8123 7652 01413 047---
1917 1483 5261 77413 622---
2017 4913 2781 52714 213---
2117 8413 0231 27114 818---
2218 1982 7591 00715 439---
2318 5622 48673416 076---
2418 9332 20445316 729---
2519 3121 91316117 399---
TOTAL384 572162 11073 219222 46221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 462
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 521-6 420+8 941
2+2 5210+2 521
3+2 5210+2 521
4+2 5210+2 521
5+2 521+1 804+717
6+2 521+2 146+375
7+2 521+2 274+247
8+2 521+2 405+116
9+2 521+2 540-19
10+2 521+2 678-157
11+2 521+2 819-298
12+2 521+2 964-443
13+2 521+3 113-592
14+2 521+3 265-744
15+2 521+3 421-900
16+2 521+3 581-1 060
17+2 521+3 746-1 225
18+2 521+3 914-1 393
19+2 521+4 087-1 566
20+2 521+4 264-1 743
21+2 521+4 445-1 924
22+2 521+4 632-2 111
23+2 521+4 823-2 302
24+2 521+5 019-2 498
25+2 521+5 220-2 699
Total+63 025+66 739+-3 714
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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