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Appartement 4 pièces 92 m²

VilleAlençon (61)
Surface92m²
Coût Total137 516€
Loyer Annuel9 960€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 820 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 161,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Dans résidence du centre ville. Au 3ème étage dans immeuble sécurisé avec ascenseur. Appartement offrant 92m² comprenant entrée avec placard, séjour spacieux, cuisine aménagée, dressing, 3 chambres, dégagement avec placard, salle de bains, WC. Cave. Venez découvrir notre nouveauté. Référence annonce : TAPP885-20741308 Date de réalisation du diagnostic : 27/03/2019 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 98 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 2120 €

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.431828, 0.089853
Total : 137 516€
Prix d'acquisition : 106 820€
Travaux : 22 150€
Valeur du bien : 128 970€
Frais de notaire : 8 546€
Coût estimé : 8 546€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9960€/an
Fourchette totale : 618€ - 1114€/mois
Fourchette annuelle : 7422€ - 13365€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 213,21 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 615 €
Prix d'achat :106 820 €
Décote à l'achat :-4 795€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-25 901€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 516€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 730,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 458,03€
Coût de l'assurance :12 032,65€
Taxe foncière : 995,95€/an
Soit par mois : 83,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,67€/mois
Soit par an : 2 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 829,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 150 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 950€/m² = 9500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Revêtement sol durable: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 960 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 516 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 120 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 527 €
Revenus locatifs : +9 960 €
Charges déductibles : -30 527 €
Résultat foncier Année 1 : -20 568 €(Déficit de 20 568 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 868 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 377 €/an
Revenus locatifs : +9 960 €
Charges déductibles : -8 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9867.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 820 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 433 €(65% de 106 820 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 525 €/an
Calcul : 69 433 € × 3,636% = 2 525 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 960 €30 532 €4 785 €-20 572 €10 700 €9 872 €9 872 €
210 159 €8 257 €4 660 €1 902 €--7 970 €
310 362 €8 127 €4 530 €2 235 €--5 736 €
410 569 €7 993 €4 396 €2 576 €--3 160 €
510 781 €7 854 €4 257 €2 926 €--234 €
610 996 €7 710 €4 113 €3 286 €---
711 216 €7 561 €3 964 €3 655 €---
811 440 €7 407 €3 810 €4 033 €---
911 669 €7 247 €3 650 €4 422 €---
1011 903 €7 082 €3 484 €4 821 €---
1112 141 €6 910 €3 313 €5 231 €---
1212 383 €6 732 €3 135 €5 651 €---
1312 631 €6 548 €2 951 €6 083 €---
1412 884 €6 358 €2 761 €6 526 €---
1513 141 €6 160 €2 563 €6 981 €---
1613 404 €5 956 €2 359 €7 448 €---
1713 672 €5 744 €2 147 €7 928 €---
1813 946 €5 525 €1 927 €8 421 €---
1914 225 €5 298 €1 700 €8 927 €---
2014 509 €5 062 €1 465 €9 447 €---
2114 799 €4 818 €1 221 €9 981 €---
2215 095 €4 566 €969 €10 529 €---
2315 397 €4 304 €707 €11 093 €---
2415 705 €4 034 €436 €11 672 €---
2516 019 €3 753 €156 €12 266 €---
TOTAL319 006 €181 539 €69 458 €137 467 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 091 €-3 210 €+5 301 €
2+2 091 €0 €+2 091 €
3+2 091 €0 €+2 091 €
4+2 091 €0 €+2 091 €
5+2 091 €0 €+2 091 €
6+2 091 €+916 €+1 175 €
7+2 091 €+1 096 €+995 €
8+2 091 €+1 210 €+881 €
9+2 091 €+1 327 €+764 €
10+2 091 €+1 446 €+645 €
11+2 091 €+1 569 €+522 €
12+2 091 €+1 695 €+396 €
13+2 091 €+1 825 €+266 €
14+2 091 €+1 958 €+133 €
15+2 091 €+2 094 €-3 €
16+2 091 €+2 234 €-143 €
17+2 091 €+2 378 €-287 €
18+2 091 €+2 526 €-435 €
19+2 091 €+2 678 €-587 €
20+2 091 €+2 834 €-743 €
21+2 091 €+2 994 €-903 €
22+2 091 €+3 159 €-1 068 €
23+2 091 €+3 328 €-1 237 €
24+2 091 €+3 501 €-1 410 €
25+2 091 €+3 680 €-1 589 €
Total+52 275 €+41 240 €+11 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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