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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBéganne (56)
Surface240m²
Coût Total272 416€
Loyer Annuel24 063€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 200 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 750,83 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 5 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Sans vis-à-vis, Non meublé

Orpi Muzillac vous présente cette bâtisse avec sa façade en pierre des années 20, idéalement située à pied du bourg. Alliant cachet authentique (poutres, cheminées, parquets) et volumes généreux, elle est le projet idéal pour les amoureux de rénovation.

Les points forts : Vie de plain-pied : Cuisine, salon, salle à manger, une pièce et une chambre de 17 m² dès le rez-de-chaussée.

À l'étage : 4 chambres, une salle de bain + une pièce supplémentaire.

Potentiel incroyable : Un grenier aménageable de 60 m² et un garage de 60 m².

Extérieur : Terrain clos et sans vis-à-vis.

Prêt à révéler tout le potentiel de cette demeure ? Contactez-nous pour une visite Référence agence : 61

Ville : Béganne
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56350
Coordonnées : 47.605002, -2.249528
Total : 272 416€
Prix d'acquisition : 180 200€
Travaux : 77 800€
Valeur du bien : 258 000€
Frais de notaire : 14 416€
Coût estimé : 14 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2005€/mois
Loyer annuel estimé : 24063€/an
Fourchette totale : 1588€ - 2531€/mois
Fourchette annuelle : 19062€ - 30377€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 686,05 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :404 652 €
Prix d'achat :180 200 €
Décote à l'achat :-224 452€ (-55.5%)
Marge achat-revente :132 236€ (32.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 330,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 407,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 706,18€
Coût de l'assurance :23 155,36€
Taxe foncière : 2 406,32€/an
Soit par mois : 200,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 005,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 608,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 85 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement et mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations, peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 800 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 000€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 100€/m² = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 450€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 85 m² × 140€/m² = 11900€, Main d'œuvre: 100€
  • Rafraîchissement salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:3 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Béganne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 063 €/an
Calcul : 2 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 416 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 406 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 925 €
Revenus locatifs : +24 063 €
Charges déductibles : -89 925 €
Résultat foncier Année 1 : -65 862 €(Déficit de 65 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 125 €/an
Revenus locatifs : +24 063 €
Charges déductibles : -12 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44461.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 130 €(65% de 180 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 259 €/an
Calcul : 117 130 € × 3,636% = 4 259 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 063 €89 934 €8 801 €-65 871 €21 400 €44 471 €44 471 €
224 544 €11 896 €8 563 €12 648 €--31 822 €
325 035 €11 650 €8 318 €13 385 €--18 437 €
425 536 €11 396 €8 064 €14 140 €--4 298 €
526 047 €11 134 €7 802 €14 913 €---
626 568 €10 863 €7 531 €15 704 €---
727 099 €10 583 €7 251 €16 516 €---
827 641 €10 294 €6 961 €17 347 €---
928 194 €9 995 €6 663 €18 199 €---
1028 758 €9 686 €6 354 €19 071 €---
1129 333 €9 367 €6 035 €19 966 €---
1229 920 €9 038 €5 705 €20 882 €---
1330 518 €8 697 €5 365 €21 821 €---
1431 128 €8 345 €5 013 €22 783 €---
1531 751 €7 982 €4 649 €23 769 €---
1632 386 €7 606 €4 274 €24 780 €---
1733 034 €7 218 €3 885 €25 816 €---
1833 694 €6 817 €3 484 €26 877 €---
1934 368 €6 403 €3 070 €27 965 €---
2035 056 €5 975 €2 642 €29 081 €---
2135 757 €5 532 €2 200 €30 224 €---
2236 472 €5 076 €1 743 €31 396 €---
2337 201 €4 603 €1 271 €32 598 €---
2437 945 €4 116 €783 €33 830 €---
2538 704 €3 612 €279 €35 092 €---
TOTAL770 751 €287 819 €126 706 €482 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 482 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 053 €-6 420 €+11 473 €
2+5 053 €0 €+5 053 €
3+5 053 €0 €+5 053 €
4+5 053 €0 €+5 053 €
5+5 053 €+3 184 €+1 869 €
6+5 053 €+4 711 €+342 €
7+5 053 €+4 955 €+98 €
8+5 053 €+5 204 €-151 €
9+5 053 €+5 460 €-407 €
10+5 053 €+5 721 €-668 €
11+5 053 €+5 990 €-937 €
12+5 053 €+6 265 €-1 212 €
13+5 053 €+6 546 €-1 493 €
14+5 053 €+6 835 €-1 782 €
15+5 053 €+7 131 €-2 078 €
16+5 053 €+7 434 €-2 381 €
17+5 053 €+7 745 €-2 692 €
18+5 053 €+8 063 €-3 010 €
19+5 053 €+8 390 €-3 337 €
20+5 053 €+8 724 €-3 671 €
21+5 053 €+9 067 €-4 014 €
22+5 053 €+9 419 €-4 366 €
23+5 053 €+9 779 €-4 726 €
24+5 053 €+10 149 €-5 096 €
25+5 053 €+10 528 €-5 475 €
Total+126 325 €+144 879 €+-18 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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