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Maison à vendre

VilleSaint-Paul-en-Chablais (74)
Surface300
Coût Total699 820
Loyer Annuel62 446
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+968
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 630 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 2 100 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Salle de bain, Toilettes séparées, 5 chambres, Exposition sud, Pas de balcon

? Un lieu de vie unique au cœur de la nature ? Offrez-vous un cadre de vie rare, alliant calme, sérénité et harmonie avec la nature. Construite en 2010, cette maison aux prestations de qualité (double isolation thermique, double vitrage, chauffage central aux pellets, panneaux solaires) propose de beaux volumes modulables répartis sur 3 niveaux, s’adaptant à tous vos projets de vie. Fort potentiel : possibilité d’aménager jusqu’à trois appartements indépendants, idéal pour un projet familial, locatif ou mixte. À l’extérieur, vous serez séduit par un magnifique terrain arboré de 2360 m², offrant une vue dégagée et un environnement privilégié. De nombreuses annexes viennent compléter ce bien : terrasse et balcon pour profiter des beaux jour, atelier, plusieurs places de stationnement, cave voûtée pleine de charme. Une maison lumineuse, au caractère unique, où chaque espace invite à la détente. Une opportunité rare à découvrir sans tarder. DPE : C GES : A

Ville : Saint-Paul-en-Chablais
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.371134, 6.638381
Total : 699 820
Prix d'acquisition : 630 000
Travaux : 19 420
Valeur du bien : 649 420
Frais de notaire : 50 400
Coût estimé : 50 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 17.35€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 23.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 5204€/mois
Loyer annuel estimé : 62446€/an
Fourchette totale : 3789€ - 7147€/mois
Fourchette annuelle : 45465€ - 85770€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 375 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :1 612 500
Prix d'achat :630 000
Décote à l'achat :-982 500 (-60.9%)
Marge achat-revente :912 680€ (56.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :699 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 510,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :204,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 715,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :353 472,45
Coût de l'assurance :61 234,25
Taxe foncière : 6 244,62€/an
Soit par mois : 520,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 203,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 235,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :968,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage au sol et sur les murs, mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté mais fonctionnel
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 63 m² total (25 m² + 20 m² + 18 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, peu d'usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 420(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:780
    Carrelage sol: 6 m² × 130€/m² = 780€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Cuisine complète: 10000€ (incluant la main d'œuvre, électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750
    Parquet flottant: 75 m² × 90€/m² = 6750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 890
    Peinture murs et plafonds: 63 m² × 30€/m² = 1890€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-en-Chablais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 446 €/an
Calcul : 5 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 699 820 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 449 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 440
Revenus locatifs : +62 446
Charges déductibles : -52 440
Résultat foncier Année 1 : 10 006

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 020 €/an
Revenus locatifs : +62 446
Charges déductibles : -33 020
Résultat foncier Années 2+ : 29 426 €/an
Prix d'achat du bien : 630 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 409 500(65% de 630 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 891 €/an
Calcul : 409 500 € × 3,636% = 14 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 44652 46324 3499 984---
263 69532 40623 71231 289---
364 96931 74723 05333 222---
466 26831 06522 37135 203---
567 59430 35821 66437 236---
668 94629 62620 93239 320---
770 32528 86720 17441 457---
871 73128 08219 38843 649---
973 16627 26818 57445 897---
1074 62926 42617 73248 203---
1176 12225 55316 85950 569---
1277 64424 64915 95552 995---
1379 19723 71215 01855 485---
1480 78122 74214 04858 039---
1582 39621 73813 04460 659---
1684 04420 69712 00363 347---
1785 72519 61910 92566 106---
1887 44018 5039 80968 937---
1989 18817 3478 65371 842---
2090 97216 1497 45574 823---
2192 79214 9086 21477 883---
2294 64813 6244 93081 024---
2396 54012 2933 59984 248---
2498 47110 9142 22087 557---
25100 4419 48679290 954---
TOTAL2 000 169590 242353 4721 409 9270Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 409 927
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 114+2 995+10 119
2+13 114+9 387+3 727
3+13 114+9 966+3 148
4+13 114+10 561+2 553
5+13 114+11 171+1 943
6+13 114+11 796+1 318
7+13 114+12 437+677
8+13 114+13 095+19
9+13 114+13 769-655
10+13 114+14 461-1 347
11+13 114+15 171-2 057
12+13 114+15 899-2 785
13+13 114+16 645-3 531
14+13 114+17 412-4 298
15+13 114+18 198-5 084
16+13 114+19 004-5 890
17+13 114+19 832-6 718
18+13 114+20 681-7 567
19+13 114+21 553-8 439
20+13 114+22 447-9 333
21+13 114+23 365-10 251
22+13 114+24 307-11 193
23+13 114+25 274-12 160
24+13 114+26 267-13 153
25+13 114+27 286-14 172
Total+327 850+422 978+-95 128
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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