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Maison 4 chambres

VilleLuxey (40)
Surface157
Coût Total213 824
Loyer Annuel17 900
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 170 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 969,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Sur la commune de LUXEY connue pour son festival 'Music à la rue'. Proche des commerces de proximité tels que boulangerie, coiffeur, boucherie, petite alimentation. Ancienne boucherie pleine de caractère, cette maison d'habitation saura séduire les amateurs d'authenticité et de beaux volumes. Derrière sa façade atypique, ce bien dévoile une agréable pièce de vie baignée de lumière, idéale pour partager des moments conviviaux en famille ou entre amis. La maison dispose de quatre chambres, offrant tout le confort nécessaire pour accueillir une famille ou aménager des espaces de travail selon vos besoins. Vous y trouverez également une salle d'eau fonctionnelle, ainsi que de nombreuses possibilités d'aménagement grâce à son histoire et à son cachet unique. Un bien rare, alliant charme de l'ancien et potentiel, au coeur d'un environnement paisible et verdoyant. À découvrir sans tarder ! Pour plus de renseignements, contacter l'agence GUY HOQUET de Parentis-en-Born, réf BI-1299 Barbara IBROUCHENE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 420150435 - MONT DE MARSAN. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/360092.pdf

Ville : Luxey
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40430
Coordonnées : 44.261516, -0.523490
Total : 213 824
Prix d'acquisition : 152 170
Travaux : 49 480
Valeur du bien : 201 650
Frais de notaire : 12 174
Coût estimé : 12 174
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1492€/mois
Loyer annuel estimé : 17900€/an
Fourchette totale : 1216€ - 1830€/mois
Fourchette annuelle : 14592€ - 21957€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 059
Prix d'achat :152 170
Décote à l'achat :-124 889 (-45.1%)
Marge achat-revente :63 235€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 824
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 106,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 453,86
Coût de l'assurance :18 709,60
Taxe foncière : 1 789,99€/an
Soit par mois : 149,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue, léger rafraîchissement possible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 480(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 560
    Isolation combles: 157 m² × 80€/m² = 12560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:780
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 65€/m² = 390€, Douche: 1 installation × 390€ = 390€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€ (total)
  • Salon - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 900 €/an
Calcul : 1 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 824 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 920
Revenus locatifs : +17 900
Charges déductibles : -58 920
Résultat foncier Année 1 : -41 020(Déficit de 41 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 620
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 440 €/an
Revenus locatifs : +17 900
Charges déductibles : -9 440
Résultat foncier Années 2+ : 8 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19619.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 170
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 911(65% de 152 170 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 597 €/an
Calcul : 98 911 € × 3,636% = 3 597
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 90058 9276 908-41 02721 400 €19 627 €19 627 €
218 2589 2606 7228 998--10 629 €
318 6239 0676 5299 556--1 073 €
418 9958 8686 33010 128---
519 3758 6626 12410 713---
619 7638 4495 91111 314---
720 1588 2305 69111 929---
820 5618 0035 46412 559---
920 9737 7685 23013 205---
1021 3927 5264 98713 866---
1121 8207 2754 73714 545---
1222 2567 0164 47815 240---
1322 7016 7494 21115 952---
1423 1556 4733 93516 682---
1523 6196 1883 64917 431---
1624 0915 8933 35418 198---
1724 5735 5883 05018 985---
1825 0645 2732 73519 791---
1925 5654 9482 41020 617---
2026 0774 6122 07421 464---
2126 5984 2651 72722 333---
2227 1303 9061 36823 224---
2327 6733 53699824 137---
2428 2263 15361525 073---
2528 7912 75821926 033---
TOTAL573 338212 39399 454360 94521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 945
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 759-6 420+10 179
2+3 7590+3 759
3+3 7590+3 759
4+3 759+2 716+1 043
5+3 759+3 214+545
6+3 759+3 394+365
7+3 759+3 579+180
8+3 759+3 768-9
9+3 759+3 961-202
10+3 759+4 160-401
11+3 759+4 363-604
12+3 759+4 572-813
13+3 759+4 786-1 027
14+3 759+5 005-1 246
15+3 759+5 229-1 470
16+3 759+5 459-1 700
17+3 759+5 695-1 936
18+3 759+5 937-2 178
19+3 759+6 185-2 426
20+3 759+6 439-2 680
21+3 759+6 700-2 941
22+3 759+6 967-3 208
23+3 759+7 241-3 482
24+3 759+7 522-3 763
25+3 759+7 810-4 051
Total+93 975+108 284+-14 309
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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