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Maison 4 chambres

Bien expiré
VilleLuxey (40)
Surface157m²
Coût Total213 824€
Loyer Annuel17 900€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 170 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 969,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Sur la commune de LUXEY connue pour son festival 'Music à la rue'. Proche des commerces de proximité tels que boulangerie, coiffeur, boucherie, petite alimentation. Ancienne boucherie pleine de caractère, cette maison d'habitation saura séduire les amateurs d'authenticité et de beaux volumes. Derrière sa façade atypique, ce bien dévoile une agréable pièce de vie baignée de lumière, idéale pour partager des moments conviviaux en famille ou entre amis. La maison dispose de quatre chambres, offrant tout le confort nécessaire pour accueillir une famille ou aménager des espaces de travail selon vos besoins. Vous y trouverez également une salle d'eau fonctionnelle, ainsi que de nombreuses possibilités d'aménagement grâce à son histoire et à son cachet unique. Un bien rare, alliant charme de l'ancien et potentiel, au coeur d'un environnement paisible et verdoyant. À découvrir sans tarder ! Pour plus de renseignements, contacter l'agence GUY HOQUET de Parentis-en-Born, réf BI-1299 Barbara IBROUCHENE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 420150435 - MONT DE MARSAN. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/360092.pdf

Ville : Luxey
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40430
Coordonnées : 44.261516, -0.523490
Total : 213 824€
Prix d'acquisition : 152 170€
Travaux : 49 480€
Valeur du bien : 201 650€
Frais de notaire : 12 174€
Coût estimé : 12 174€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1492€/mois
Loyer annuel estimé : 17900€/an
Fourchette totale : 1216€ - 1830€/mois
Fourchette annuelle : 14592€ - 21957€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 059 €
Prix d'achat :152 170 €
Décote à l'achat :-124 889€ (-45.1%)
Marge achat-revente :63 235€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 824€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 106,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 453,86€
Coût de l'assurance :18 709,60€
Taxe foncière : 1 789,99€/an
Soit par mois : 149,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue, léger rafraîchissement possible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 480 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 560€
    Isolation combles: 157 m² × 80€/m² = 12560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:780€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 65€/m² = 390€, Douche: 1 installation × 390€ = 390€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€ (total)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 900 €/an
Calcul : 1 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 824 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 920 €
Revenus locatifs : +17 900 €
Charges déductibles : -58 920 €
Résultat foncier Année 1 : -41 020 €(Déficit de 41 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 440 €/an
Revenus locatifs : +17 900 €
Charges déductibles : -9 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19619.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 170 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 911 €(65% de 152 170 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 597 €/an
Calcul : 98 911 € × 3,636% = 3 597 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 900 €58 927 €6 908 €-41 027 €21 400 €19 627 €19 627 €
218 258 €9 260 €6 722 €8 998 €--10 629 €
318 623 €9 067 €6 529 €9 556 €--1 073 €
418 995 €8 868 €6 330 €10 128 €---
519 375 €8 662 €6 124 €10 713 €---
619 763 €8 449 €5 911 €11 314 €---
720 158 €8 230 €5 691 €11 929 €---
820 561 €8 003 €5 464 €12 559 €---
920 973 €7 768 €5 230 €13 205 €---
1021 392 €7 526 €4 987 €13 866 €---
1121 820 €7 275 €4 737 €14 545 €---
1222 256 €7 016 €4 478 €15 240 €---
1322 701 €6 749 €4 211 €15 952 €---
1423 155 €6 473 €3 935 €16 682 €---
1523 619 €6 188 €3 649 €17 431 €---
1624 091 €5 893 €3 354 €18 198 €---
1724 573 €5 588 €3 050 €18 985 €---
1825 064 €5 273 €2 735 €19 791 €---
1925 565 €4 948 €2 410 €20 617 €---
2026 077 €4 612 €2 074 €21 464 €---
2126 598 €4 265 €1 727 €22 333 €---
2227 130 €3 906 €1 368 €23 224 €---
2327 673 €3 536 €998 €24 137 €---
2428 226 €3 153 €615 €25 073 €---
2528 791 €2 758 €219 €26 033 €---
TOTAL573 338 €212 393 €99 454 €360 945 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 759 €-6 420 €+10 179 €
2+3 759 €0 €+3 759 €
3+3 759 €0 €+3 759 €
4+3 759 €+2 716 €+1 043 €
5+3 759 €+3 214 €+545 €
6+3 759 €+3 394 €+365 €
7+3 759 €+3 579 €+180 €
8+3 759 €+3 768 €-9 €
9+3 759 €+3 961 €-202 €
10+3 759 €+4 160 €-401 €
11+3 759 €+4 363 €-604 €
12+3 759 €+4 572 €-813 €
13+3 759 €+4 786 €-1 027 €
14+3 759 €+5 005 €-1 246 €
15+3 759 €+5 229 €-1 470 €
16+3 759 €+5 459 €-1 700 €
17+3 759 €+5 695 €-1 936 €
18+3 759 €+5 937 €-2 178 €
19+3 759 €+6 185 €-2 426 €
20+3 759 €+6 439 €-2 680 €
21+3 759 €+6 700 €-2 941 €
22+3 759 €+6 967 €-3 208 €
23+3 759 €+7 241 €-3 482 €
24+3 759 €+7 522 €-3 763 €
25+3 759 €+7 810 €-4 051 €
Total+93 975 €+108 284 €+-14 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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