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Maison - 3 pièce(s) - 78 m²

Bien expiré
VilleSaint-Léger-Magnazeix (87)
Surface78m²
Coût Total108 290€
Loyer Annuel6 433€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 762,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre - Saint-Léger-Magnazeix (87)

Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette maison pleine de charme,

située dans un environnement calme et verdoyant.

Maison 78 m²

Terrain 502 m² - Calme & verdure

Salon avec cheminée

Cuisine spacieuse

1 chambre + bureau/chambre d'appoint

10 min Magnac-Laval

25 min La Souterraine

40 min Limoges

Idéal 1er achat ou investissement locatif !

Ne laissez pas passer cette opportunité !

Christine Gilles -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr

Christine Gilles - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°895073021.

Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7502 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Nom du négociateur : Gilles Christine

Ville : Saint-Léger-Magnazeix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.288090, 1.247240
Total : 108 290€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 44 030€
Valeur du bien : 103 530€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6433€/an
Fourchette totale : 413€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 4950€ - 8361€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 264,30€
Coût de l'assurance :9 475,38€
Taxe foncière : 643,35€/an
Soit par mois : 53,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 536,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (78 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 030 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 120€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 860€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, 1 baignoire: 1500€, 1 lavabo: 600€, 1 WC: 400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 250€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 290 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 666 €
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -48 666 €
Résultat foncier Année 1 : -42 232 €(Déficit de 42 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 832 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 636 €/an
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -4 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20832.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 433 €48 669 €3 617 €-42 236 €21 400 €20 836 €20 836 €
26 562 €4 543 €3 521 €2 019 €--18 817 €
36 693 €4 443 €3 421 €2 250 €--16 567 €
46 827 €4 340 €3 318 €2 487 €--14 080 €
56 964 €4 234 €3 212 €2 730 €--11 350 €
67 103 €4 124 €3 101 €2 979 €--8 371 €
77 245 €4 010 €2 987 €3 235 €--5 135 €
87 390 €3 892 €2 869 €3 498 €--1 637 €
97 538 €3 770 €2 747 €3 768 €---
107 689 €3 644 €2 621 €4 045 €---
117 842 €3 513 €2 491 €4 329 €---
127 999 €3 378 €2 356 €4 621 €---
138 159 €3 239 €2 216 €4 921 €---
148 322 €3 094 €2 072 €5 228 €---
158 489 €2 945 €1 923 €5 544 €---
168 659 €2 790 €1 768 €5 868 €---
178 832 €2 631 €1 608 €6 201 €---
189 008 €2 465 €1 443 €6 543 €---
199 189 €2 294 €1 272 €6 894 €---
209 372 €2 118 €1 095 €7 255 €---
219 560 €1 935 €912 €7 625 €---
229 751 €1 746 €723 €8 005 €---
239 946 €1 550 €528 €8 396 €---
2410 145 €1 348 €325 €8 797 €---
2510 348 €1 138 €116 €9 209 €---
TOTAL206 066 €121 853 €52 264 €84 213 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 351 €-6 420 €+7 771 €
2+1 351 €0 €+1 351 €
3+1 351 €0 €+1 351 €
4+1 351 €0 €+1 351 €
5+1 351 €0 €+1 351 €
6+1 351 €0 €+1 351 €
7+1 351 €0 €+1 351 €
8+1 351 €0 €+1 351 €
9+1 351 €+639 €+712 €
10+1 351 €+1 213 €+138 €
11+1 351 €+1 299 €+52 €
12+1 351 €+1 386 €-35 €
13+1 351 €+1 476 €-125 €
14+1 351 €+1 568 €-217 €
15+1 351 €+1 663 €-312 €
16+1 351 €+1 760 €-409 €
17+1 351 €+1 860 €-509 €
18+1 351 €+1 963 €-612 €
19+1 351 €+2 068 €-717 €
20+1 351 €+2 176 €-825 €
21+1 351 €+2 287 €-936 €
22+1 351 €+2 402 €-1 051 €
23+1 351 €+2 519 €-1 168 €
24+1 351 €+2 639 €-1 288 €
25+1 351 €+2 763 €-1 412 €
Total+33 775 €+25 264 €+8 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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