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Braine (02220)

VilleBraine (02)
Surface194
Coût Total305 960
Loyer Annuel20 592
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 1 391,75 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

maison de ville composé de 3 appartements rénové vendus meublés et équipés. 1 appartement 63m2 rdc 2 chambres cuisine ouverte sur séjours, salle de douche et une belle cave. 1 appartement 65m2 1 er 3 chambres cuisine ouverte sur séjours, salle de douche WC indépendant et une belle cave. 1 appartement 66m2 2 eme 3 chambres cuisine fermé, séjours, salle de douche et une belle cave. Tout le charme de l'ancien dans un immeuble de 1895, en plein centre de ville de BRAINE commerces, transport etc... 20 mn de Soissons 40 mn de Reims, actuellement loué en saisonnier. A vendre cause départ en retraite Appartements rénové, vendu meublés et équipés constitue une excellente opportunité d'investissement locatif, revenus locatif retenus par les banques 2134€par mois en non meublés soit en annuel 25608€. À visiter rapidement !

Ville : Braine
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02220
Coordonnées : 49.342386, 3.536125
Total : 305 960
Prix d'acquisition : 270 000
Travaux : 14 360
Valeur du bien : 284 360
Frais de notaire : 21 600
Coût estimé : 21 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1716€/mois
Loyer annuel estimé : 20592€/an
Fourchette totale : 1428€ - 2062€/mois
Fourchette annuelle : 17138€ - 24743€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 021,74 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :198 218
Prix d'achat :270 000
Décote à l'achat :+71 782 (+36.2%)
Marge achat-revente :-107 742€ (-54.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 494,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :89,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 583,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 308,17
Coût de l'assurance :26 771,50
Taxe foncière : 2 059,21€/an
Soit par mois : 171,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 716,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 755,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 38 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 360(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Peinture murs et plafonds 8 chambres: 8 × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:760
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 20€/m² = 760€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Braine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 592 €/an
Calcul : 1 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 071 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 365
Revenus locatifs : +20 592
Charges déductibles : -27 365
Résultat foncier Année 1 : -6 773(Déficit de 6 773 €)
Imputable sur revenu global : 6 773
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 005 €/an
Revenus locatifs : +20 592
Charges déductibles : -13 005
Résultat foncier Années 2+ : 7 587 €/an
Prix d'achat du bien : 270 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 59227 3759 885-6 7836 783 €--
221 00412 7489 6188 256---
321 42412 4729 3428 952---
421 85212 1879 0579 665---
522 29011 8928 76210 397---
622 73511 5888 45811 147---
723 19011 2748 14411 916---
823 65410 9497 81912 705---
924 12710 6137 48313 514---
1024 60910 2667 13614 343---
1125 1029 9086 77815 194---
1225 6049 5386 40816 066---
1326 1169 1556 02516 960---
1426 6388 7605 63017 878---
1527 1718 3525 22218 819---
1627 7147 9304 80019 784---
1728 2687 4944 36420 775---
1828 8347 0443 91421 790---
1929 4116 5783 44822 832---
2029 9996 0982 96823 901---
2130 5995 6012 47124 998---
2231 2115 0881 95826 123---
2331 8354 5571 42727 277---
2432 4724 01088028 462---
2533 1213 44431429 677---
TOTAL659 570234 920142 308424 6506 783Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 035
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 424 650
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 324-2 035+6 359
2+4 324+2 477+1 847
3+4 324+2 686+1 638
4+4 324+2 900+1 424
5+4 324+3 119+1 205
6+4 324+3 344+980
7+4 324+3 575+749
8+4 324+3 812+512
9+4 324+4 054+270
10+4 324+4 303+21
11+4 324+4 558-234
12+4 324+4 820-496
13+4 324+5 088-764
14+4 324+5 363-1 039
15+4 324+5 646-1 322
16+4 324+5 935-1 611
17+4 324+6 232-1 908
18+4 324+6 537-2 213
19+4 324+6 850-2 526
20+4 324+7 170-2 846
21+4 324+7 499-3 175
22+4 324+7 837-3 513
23+4 324+8 183-3 859
24+4 324+8 539-4 215
25+4 324+8 903-4 579
Total+108 100+127 395+-19 295
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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