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Appartement À Vendre

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface80m²
Coût Total133 620€
Loyer Annuel8 593€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, 1 place de parking, Chauffage central collectif

En Exclusivite – Bel appartement familial à Épinal dans un environnement privilégié

Situé à Epinal, découvrez cet agréable appartement de 80 m² idéalement placé à proximité du célèbre lac de Bouzey et de l'étang de la Comtesse, des lieux très appréciés pour les promenades , les sorties vélo et les moments détente en pleine nature

Vous profiterez également des magnifiques espaces verts de la ville comme le parc du château , offrant un cadre de vie paisible et agréable au quotidien

Cet appartement fonctionnel et lumineux se compose de :

3 chambres confortables Un séjour agréable et convivial Une cuisine indépendante Une salle de bain Un Wc séparé Une cave idéale pour le stockage

Chauffage collectif au gaz pour un confort optimal.

Ce bien représente une belle opportunité pour une famille, un premier achat ou un investissement immobilier dans un secteur recherché d'Épinal.

Vous apprécierez particulièrement :

La proximité immédiate des espaces naturels Le cadre de vie calme et verdoyant Les commodités accessibles rapidement Les beaux volumes de l'appartement

Un appartement offrant confort, praticité et qualité de vie dans un environnement privilégié des Vosges

Contactez dès maintenant votre agence pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien. ORPI Anould – .420 Orpi Epinal - .615 Référence agence : 4287

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.161740, 6.456880
Total : 133 620€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 126 900€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8593€/an
Fourchette totale : 560€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6721€ - 10987€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 184,95 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 796 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-10 796€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-38 824€ (-41.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 705,50€
Coût de l'assurance :11 691,75€
Taxe foncière : 859,29€/an
Soit par mois : 71,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le confort et l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:14 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 200€/m² = 1200€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 600€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 8000€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 593 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 885 €
Revenus locatifs : +8 593 €
Charges déductibles : -48 885 €
Résultat foncier Année 1 : -40 292 €(Déficit de 40 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 985 €/an
Revenus locatifs : +8 593 €
Charges déductibles : -5 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18891.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 593 €48 889 €4 662 €-40 296 €21 400 €18 896 €18 896 €
28 765 €5 868 €4 541 €2 897 €--15 999 €
38 940 €5 742 €4 415 €3 198 €--12 801 €
49 119 €5 611 €4 284 €3 508 €--9 293 €
59 301 €5 476 €4 149 €3 825 €--5 467 €
69 487 €5 336 €4 009 €4 152 €--1 316 €
79 677 €5 191 €3 864 €4 486 €---
89 871 €5 040 €3 713 €4 830 €---
910 068 €4 885 €3 558 €5 183 €---
1010 269 €4 723 €3 396 €5 546 €---
1110 475 €4 556 €3 229 €5 918 €---
1210 684 €4 383 €3 056 €6 301 €---
1310 898 €4 204 €2 877 €6 694 €---
1411 116 €4 018 €2 691 €7 098 €---
1511 338 €3 826 €2 499 €7 512 €---
1611 565 €3 627 €2 300 €7 938 €---
1711 796 €3 420 €2 093 €8 376 €---
1812 032 €3 206 €1 880 €8 826 €---
1912 273 €2 985 €1 658 €9 288 €---
2012 518 €2 756 €1 429 €9 763 €---
2112 769 €2 518 €1 191 €10 251 €---
2213 024 €2 272 €945 €10 752 €---
2313 284 €2 017 €690 €11 268 €---
2413 550 €1 753 €426 €11 798 €---
2513 821 €1 479 €152 €12 342 €---
TOTAL275 234 €143 780 €67 706 €131 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805 €-6 420 €+8 225 €
2+1 805 €0 €+1 805 €
3+1 805 €0 €+1 805 €
4+1 805 €0 €+1 805 €
5+1 805 €0 €+1 805 €
6+1 805 €0 €+1 805 €
7+1 805 €+951 €+854 €
8+1 805 €+1 449 €+356 €
9+1 805 €+1 555 €+250 €
10+1 805 €+1 664 €+141 €
11+1 805 €+1 776 €+29 €
12+1 805 €+1 890 €-85 €
13+1 805 €+2 008 €-203 €
14+1 805 €+2 129 €-324 €
15+1 805 €+2 254 €-449 €
16+1 805 €+2 381 €-576 €
17+1 805 €+2 513 €-708 €
18+1 805 €+2 648 €-843 €
19+1 805 €+2 786 €-981 €
20+1 805 €+2 929 €-1 124 €
21+1 805 €+3 075 €-1 270 €
22+1 805 €+3 226 €-1 421 €
23+1 805 €+3 380 €-1 575 €
24+1 805 €+3 539 €-1 734 €
25+1 805 €+3 703 €-1 898 €
Total+45 125 €+39 436 €+5 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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