Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement À Vendre

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface80
Coût Total133 620
Loyer Annuel8 593
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, 1 place de parking, Chauffage central collectif

En Exclusivite – Bel appartement familial à Épinal dans un environnement privilégié

Situé à Epinal, découvrez cet agréable appartement de 80 m² idéalement placé à proximité du célèbre lac de Bouzey et de l'étang de la Comtesse, des lieux très appréciés pour les promenades , les sorties vélo et les moments détente en pleine nature

Vous profiterez également des magnifiques espaces verts de la ville comme le parc du château , offrant un cadre de vie paisible et agréable au quotidien

Cet appartement fonctionnel et lumineux se compose de :

3 chambres confortables Un séjour agréable et convivial Une cuisine indépendante Une salle de bain Un Wc séparé Une cave idéale pour le stockage

Chauffage collectif au gaz pour un confort optimal.

Ce bien représente une belle opportunité pour une famille, un premier achat ou un investissement immobilier dans un secteur recherché d'Épinal.

Vous apprécierez particulièrement :

La proximité immédiate des espaces naturels Le cadre de vie calme et verdoyant Les commodités accessibles rapidement Les beaux volumes de l'appartement

Un appartement offrant confort, praticité et qualité de vie dans un environnement privilégié des Vosges

Contactez dès maintenant votre agence pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien. ORPI Anould – .420 Orpi Epinal - .615 Référence agence : 4287

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.161740, 6.456880
Total : 133 620
Prix d'acquisition : 84 000
Travaux : 42 900
Valeur du bien : 126 900
Frais de notaire : 6 720
Coût estimé : 6 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8593€/an
Fourchette totale : 560€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6721€ - 10987€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 184,95 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 796
Prix d'achat :84 000
Décote à l'achat :-10 796 (-11.4%)
Marge achat-revente :-38 824€ (-41.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 705,50
Coût de l'assurance :11 691,75
Taxe foncière : 859,29€/an
Soit par mois : 71,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le confort et l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:14 500
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 200€/m² = 1200€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 600€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 8000€
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 593 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 620 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 885
Revenus locatifs : +8 593
Charges déductibles : -48 885
Résultat foncier Année 1 : -40 292(Déficit de 40 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 892
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 985 €/an
Revenus locatifs : +8 593
Charges déductibles : -5 985
Résultat foncier Années 2+ : 2 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18891.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 59348 8894 662-40 29621 400 €18 896 €18 896 €
28 7655 8684 5412 897--15 999 €
38 9405 7424 4153 198--12 801 €
49 1195 6114 2843 508--9 293 €
59 3015 4764 1493 825--5 467 €
69 4875 3364 0094 152--1 316 €
79 6775 1913 8644 486---
89 8715 0403 7134 830---
910 0684 8853 5585 183---
1010 2694 7233 3965 546---
1110 4754 5563 2295 918---
1210 6844 3833 0566 301---
1310 8984 2042 8776 694---
1411 1164 0182 6917 098---
1511 3383 8262 4997 512---
1611 5653 6272 3007 938---
1711 7963 4202 0938 376---
1812 0323 2061 8808 826---
1912 2732 9851 6589 288---
2012 5182 7561 4299 763---
2112 7692 5181 19110 251---
2213 0242 27294510 752---
2313 2842 01769011 268---
2413 5501 75342611 798---
2513 8211 47915212 342---
TOTAL275 234143 78067 706131 45421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 454
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805-6 420+8 225
2+1 8050+1 805
3+1 8050+1 805
4+1 8050+1 805
5+1 8050+1 805
6+1 8050+1 805
7+1 805+951+854
8+1 805+1 449+356
9+1 805+1 555+250
10+1 805+1 664+141
11+1 805+1 776+29
12+1 805+1 890-85
13+1 805+2 008-203
14+1 805+2 129-324
15+1 805+2 254-449
16+1 805+2 381-576
17+1 805+2 513-708
18+1 805+2 648-843
19+1 805+2 786-981
20+1 805+2 929-1 124
21+1 805+3 075-1 270
22+1 805+3 226-1 421
23+1 805+3 380-1 575
24+1 805+3 539-1 734
25+1 805+3 703-1 898
Total+45 125+39 436+5 689
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →