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Appartement à vendre

VilleBihorel (76)
Surface80
Coût Total103 772
Loyer Annuel10 623
Rentabilité10.24%
Cashflow/mois+19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 986,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Belle vue, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE VEND à BIHOREL (76420) au 1 rue Pierre Corneille. Un appartement T3 de 80,16 m² au 7e étage. Réf. 0192C76-L052. Lot n°52.

Au sein d'un immeuble avec ascenseur, isolé par l'extérieur et relié au réseau de chaleur pour le chauffage, découvrez cet appartement offrant une entrée avec cellier, un dégagement, une cuisine séparée, un lumineux séjour, deux chambres, une salle de bains et un WC séparé. Double vitrage PVC avec volets.

Atouts principaux :

  • Quartier calme proche des commodités,
  • Situé en étage élevé, l'appartement bénéficie d'une belle vue,
  • Aucun frais d'agence.

DPE : C (156 kWh/m2.an) - GES : C (20 kg CO2/m2.an). Montant des dépenses énergétiques estimé à 1 120 €/an (prix moyen des énergies indexé au 01/01/2023, abonnement compris). Copropriété de 52 lots sans procédure en cours. Charges de copropriété estimées à 2 300 €/an. Taxe Foncière : 1 495 €.

Prix de vente : 78 900 €. Honoraires à la charge du vendeur. Aucun frais d'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ().

Ville : Bihorel
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76420
Coordonnées : 49.462988, 1.130299
Total : 103 772
Prix d'acquisition : 78 900
Travaux : 18 560
Valeur du bien : 97 460
Frais de notaire : 6 312
Coût estimé : 6 312
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10623€/an
Fourchette totale : 720€ - 1088€/mois
Fourchette annuelle : 8645€ - 13053€/an
Rentabilité brute :10.24%
Fourchette de rentabilité :8.33% - 12.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,55 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 524
Prix d'achat :78 900
Décote à l'achat :-17 624 (-18.3%)
Marge achat-revente :-7 248€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 772
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 080,13
Coût de l'assurance :9 080,05
Taxe foncière : 1 495,00€/an
Soit par mois : 124,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 191,67€/mois
Soit par an : 2 300,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 885,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE explicitement mentionné comme C avec une consommation de 156 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes, y compris nouveaux placards et plan de travail.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette propre mais peut nécessiter un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 560(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1400€/m² = 7000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bihorel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix pour revêtement et peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 623 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 772 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 495 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 300 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 305
Revenus locatifs : +10 623
Charges déductibles : -26 305
Résultat foncier Année 1 : -15 682(Déficit de 15 682 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 982
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 745 €/an
Revenus locatifs : +10 623
Charges déductibles : -7 745
Résultat foncier Années 2+ : 2 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4981.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 285(65% de 78 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 865 €/an
Calcul : 51 285 € × 3,636% = 1 865
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 62326 3083 590-15 68510 700 €4 985 €4 985 €
210 8367 6543 4963 182--1 803 €
311 0527 5573 3983 496---
411 2737 4563 2983 818---
511 4997 3513 1934 147---
611 7297 2433 0854 486---
711 9637 1312 9734 832---
812 2037 0152 8575 187---
912 4476 8952 7375 552---
1012 6966 7712 6125 925---
1112 9506 6422 4846 308---
1213 2096 5092 3506 700---
1313 4736 3702 2127 102---
1413 7426 2272 0697 515---
1514 0176 0791 9217 938---
1614 2975 9261 7688 372---
1714 5835 7671 6098 816---
1814 8755 6021 4449 272---
1915 1725 4321 2749 740---
2015 4765 2561 09710 220---
2115 7855 07391510 712---
2216 1014 88472611 217---
2316 4234 68853011 735---
2416 7524 48532712 267---
2517 0874 27511712 812---
TOTAL340 262174 59652 080165 66510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 665
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 231-3 210+5 441
2+2 2310+2 231
3+2 231+508+1 723
4+2 231+1 145+1 086
5+2 231+1 244+987
6+2 231+1 346+885
7+2 231+1 450+781
8+2 231+1 556+675
9+2 231+1 665+566
10+2 231+1 777+454
11+2 231+1 892+339
12+2 231+2 010+221
13+2 231+2 131+100
14+2 231+2 254-23
15+2 231+2 381-150
16+2 231+2 511-280
17+2 231+2 645-414
18+2 231+2 782-551
19+2 231+2 922-691
20+2 231+3 066-835
21+2 231+3 214-983
22+2 231+3 365-1 134
23+2 231+3 521-1 290
24+2 231+3 680-1 449
25+2 231+3 844-1 613
Total+55 775+49 700+6 075
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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