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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBihorel (76)
Surface80m²
Coût Total103 772€
Loyer Annuel10 623€
Rentabilité10.24%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 986,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Belle vue, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE VEND à BIHOREL (76420) au 1 rue Pierre Corneille. Un appartement T3 de 80,16 m² au 7e étage. Réf. 0192C76-L052. Lot n°52.

Au sein d'un immeuble avec ascenseur, isolé par l'extérieur et relié au réseau de chaleur pour le chauffage, découvrez cet appartement offrant une entrée avec cellier, un dégagement, une cuisine séparée, un lumineux séjour, deux chambres, une salle de bains et un WC séparé. Double vitrage PVC avec volets.

Atouts principaux :

  • Quartier calme proche des commodités,
  • Situé en étage élevé, l'appartement bénéficie d'une belle vue,
  • Aucun frais d'agence.

DPE : C (156 kWh/m2.an) - GES : C (20 kg CO2/m2.an). Montant des dépenses énergétiques estimé à 1 120 €/an (prix moyen des énergies indexé au 01/01/2023, abonnement compris). Copropriété de 52 lots sans procédure en cours. Charges de copropriété estimées à 2 300 €/an. Taxe Foncière : 1 495 €.

Prix de vente : 78 900 €. Honoraires à la charge du vendeur. Aucun frais d'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ().

Ville : Bihorel
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76420
Coordonnées : 49.462988, 1.130299
Total : 103 772€
Prix d'acquisition : 78 900€
Travaux : 18 560€
Valeur du bien : 97 460€
Frais de notaire : 6 312€
Coût estimé : 6 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10623€/an
Fourchette totale : 720€ - 1088€/mois
Fourchette annuelle : 8645€ - 13053€/an
Rentabilité brute :10.24%
Fourchette de rentabilité :8.33% - 12.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,55 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 524 €
Prix d'achat :78 900 €
Décote à l'achat :-17 624€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-7 248€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 080,13€
Coût de l'assurance :9 080,05€
Taxe foncière : 1 495,00€/an
Soit par mois : 124,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 191,67€/mois
Soit par an : 2 300,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 885,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE explicitement mentionné comme C avec une consommation de 156 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes, y compris nouveaux placards et plan de travail.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette propre mais peut nécessiter un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 560 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1400€/m² = 7000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bihorel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix pour revêtement et peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 623 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 772 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 495 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 300 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 305 €
Revenus locatifs : +10 623 €
Charges déductibles : -26 305 €
Résultat foncier Année 1 : -15 682 €(Déficit de 15 682 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 745 €/an
Revenus locatifs : +10 623 €
Charges déductibles : -7 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4981.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 285 €(65% de 78 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 865 €/an
Calcul : 51 285 € × 3,636% = 1 865 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 623 €26 308 €3 590 €-15 685 €10 700 €4 985 €4 985 €
210 836 €7 654 €3 496 €3 182 €--1 803 €
311 052 €7 557 €3 398 €3 496 €---
411 273 €7 456 €3 298 €3 818 €---
511 499 €7 351 €3 193 €4 147 €---
611 729 €7 243 €3 085 €4 486 €---
711 963 €7 131 €2 973 €4 832 €---
812 203 €7 015 €2 857 €5 187 €---
912 447 €6 895 €2 737 €5 552 €---
1012 696 €6 771 €2 612 €5 925 €---
1112 950 €6 642 €2 484 €6 308 €---
1213 209 €6 509 €2 350 €6 700 €---
1313 473 €6 370 €2 212 €7 102 €---
1413 742 €6 227 €2 069 €7 515 €---
1514 017 €6 079 €1 921 €7 938 €---
1614 297 €5 926 €1 768 €8 372 €---
1714 583 €5 767 €1 609 €8 816 €---
1814 875 €5 602 €1 444 €9 272 €---
1915 172 €5 432 €1 274 €9 740 €---
2015 476 €5 256 €1 097 €10 220 €---
2115 785 €5 073 €915 €10 712 €---
2216 101 €4 884 €726 €11 217 €---
2316 423 €4 688 €530 €11 735 €---
2416 752 €4 485 €327 €12 267 €---
2517 087 €4 275 €117 €12 812 €---
TOTAL340 262 €174 596 €52 080 €165 665 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 231 €-3 210 €+5 441 €
2+2 231 €0 €+2 231 €
3+2 231 €+508 €+1 723 €
4+2 231 €+1 145 €+1 086 €
5+2 231 €+1 244 €+987 €
6+2 231 €+1 346 €+885 €
7+2 231 €+1 450 €+781 €
8+2 231 €+1 556 €+675 €
9+2 231 €+1 665 €+566 €
10+2 231 €+1 777 €+454 €
11+2 231 €+1 892 €+339 €
12+2 231 €+2 010 €+221 €
13+2 231 €+2 131 €+100 €
14+2 231 €+2 254 €-23 €
15+2 231 €+2 381 €-150 €
16+2 231 €+2 511 €-280 €
17+2 231 €+2 645 €-414 €
18+2 231 €+2 782 €-551 €
19+2 231 €+2 922 €-691 €
20+2 231 €+3 066 €-835 €
21+2 231 €+3 214 €-983 €
22+2 231 €+3 365 €-1 134 €
23+2 231 €+3 521 €-1 290 €
24+2 231 €+3 680 €-1 449 €
25+2 231 €+3 844 €-1 613 €
Total+55 775 €+49 700 €+6 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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