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Détails du bien

VilleVesoul (70)
Surface65m²
Coût Total105 400€
Loyer Annuel9 201€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 223,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Chauffage au gaz

Coup de coeur !

Dans petite copropriété , proche du palais de justice , bel appartement en duplex.

Il se compose d'une pièce de vie, salle d'eau , coin cuisine.

A l'étage chambre à coucher .

Beau de charme et belles prestations.

Faibles charges.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.620798, 6.150228
Total : 105 400€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 19 540€
Valeur du bien : 99 040€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9201€/an
Fourchette totale : 618€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7416€ - 11415€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 121,75 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 914 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :+6 586€ (+9.0%)
Marge achat-revente :-32 486€ (-44.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 023,67€
Coût de l'assurance :9 222,50€
Taxe foncière : 920,05€/an
Soit par mois : 76,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :144,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 540 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 201 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 231 €
Revenus locatifs : +9 201 €
Charges déductibles : -24 231 €
Résultat foncier Année 1 : -15 030 €(Déficit de 15 030 €)
Imputable sur revenu global : 15 030 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 691 €/an
Revenus locatifs : +9 201 €
Charges déductibles : -4 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 510 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 201 €24 234 €3 405 €-15 034 €15 034 €--
29 385 €4 602 €3 313 €4 782 €---
39 572 €4 507 €3 218 €5 065 €---
49 764 €4 409 €3 120 €5 355 €---
59 959 €4 307 €3 019 €5 651 €---
610 158 €4 203 €2 914 €5 955 €---
710 361 €4 094 €2 805 €6 267 €---
810 569 €3 982 €2 693 €6 586 €---
910 780 €3 867 €2 578 €6 913 €---
1010 995 €3 747 €2 458 €7 248 €---
1111 215 €3 624 €2 335 €7 592 €---
1211 440 €3 496 €2 207 €7 943 €---
1311 668 €3 365 €2 076 €8 304 €---
1411 902 €3 228 €1 939 €8 673 €---
1512 140 €3 088 €1 799 €9 052 €---
1612 383 €2 942 €1 653 €9 440 €---
1712 630 €2 792 €1 503 €9 838 €---
1812 883 €2 637 €1 348 €10 246 €---
1913 141 €2 477 €1 188 €10 664 €---
2013 403 €2 311 €1 022 €11 092 €---
2113 671 €2 140 €851 €11 531 €---
2213 945 €1 963 €674 €11 982 €---
2314 224 €1 781 €492 €12 443 €---
2414 508 €1 592 €303 €12 916 €---
2514 798 €1 397 €108 €13 401 €---
TOTAL294 696 €100 787 €49 024 €193 908 €15 034 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 510 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 932 €-4 510 €+6 442 €
2+1 932 €+1 435 €+497 €
3+1 932 €+1 520 €+412 €
4+1 932 €+1 606 €+326 €
5+1 932 €+1 695 €+237 €
6+1 932 €+1 787 €+145 €
7+1 932 €+1 880 €+52 €
8+1 932 €+1 976 €-44 €
9+1 932 €+2 074 €-142 €
10+1 932 €+2 174 €-242 €
11+1 932 €+2 277 €-345 €
12+1 932 €+2 383 €-451 €
13+1 932 €+2 491 €-559 €
14+1 932 €+2 602 €-670 €
15+1 932 €+2 716 €-784 €
16+1 932 €+2 832 €-900 €
17+1 932 €+2 951 €-1 019 €
18+1 932 €+3 074 €-1 142 €
19+1 932 €+3 199 €-1 267 €
20+1 932 €+3 328 €-1 396 €
21+1 932 €+3 459 €-1 527 €
22+1 932 €+3 594 €-1 662 €
23+1 932 €+3 733 €-1 801 €
24+1 932 €+3 875 €-1 943 €
25+1 932 €+4 020 €-2 088 €
Total+48 300 €+58 172 €+-9 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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