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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleBuzançais (36)
Surface90m²
Coût Total127 088€
Loyer Annuel7 386€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 1052430 - BUZANCAIS (36500), une maison d'habitation, comprenant : cuisine (15,5m²) ouverte sur séjour (18,2m²) (avec cheminée-insert), dégagement, bureau (ou chambre) (8,2m²), WC avec lavabo - A l'étage : grand palier desservant 2 chambres (15 et 13,6m²), salle de bain, WC - Garage attenant - Jardin derrière avec puits et dépendances - Chauffage bois (insert) et électrique (convecteurs) - Fenêtres PVC double vitrage et vélux en bois à l'étage -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/05/2026

Consommation énergie primaire : 365.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 010 € et 4 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.889977, 1.421462
Total : 127 088€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 49 328€
Valeur du bien : 121 328€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7386€/an
Fourchette totale : 482€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 5788€ - 9424€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :972,22 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 500 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-15 500€ (-17.7%)
Marge achat-revente :-39 588€ (-45.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 781,74€
Coût de l'assurance :11 120,20€
Taxe foncière : 738,57€/an
Soit par mois : 61,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres existantes en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15,5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (18,2 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 328 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1200€ (total 4200€)
  • Salon - Rafraîchissement:728€
    Peinture salon: 18.2 m² × 40€/m² = 728€, Main d'œuvre: 72€ (total 800€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 386 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 088 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 328 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 904 €
Revenus locatifs : +7 386 €
Charges déductibles : -54 904 €
Résultat foncier Année 1 : -47 518 €(Déficit de 47 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 118 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 576 €/an
Revenus locatifs : +7 386 €
Charges déductibles : -5 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26118.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 386 €54 908 €4 396 €-47 522 €21 400 €26 122 €26 122 €
27 533 €5 465 €4 281 €2 069 €--24 053 €
37 684 €5 345 €4 162 €2 339 €--21 715 €
47 838 €5 222 €4 038 €2 616 €--19 099 €
57 994 €5 094 €3 911 €2 901 €--16 198 €
68 154 €4 961 €3 778 €3 193 €--13 006 €
78 317 €4 824 €3 641 €3 493 €--9 512 €
88 484 €4 682 €3 499 €3 802 €--5 711 €
98 653 €4 535 €3 352 €4 118 €--1 593 €
108 827 €4 383 €3 199 €4 444 €---
119 003 €4 225 €3 042 €4 778 €---
129 183 €4 062 €2 878 €5 121 €---
139 367 €3 893 €2 709 €5 474 €---
149 554 €3 717 €2 534 €5 837 €---
159 745 €3 536 €2 353 €6 209 €---
169 940 €3 348 €2 165 €6 592 €---
1710 139 €3 154 €1 970 €6 985 €---
1810 342 €2 952 €1 769 €7 390 €---
1910 549 €2 743 €1 560 €7 805 €---
2010 760 €2 527 €1 344 €8 232 €---
2110 975 €2 304 €1 120 €8 671 €---
2211 194 €2 072 €889 €9 122 €---
2311 418 €1 832 €649 €9 586 €---
2411 646 €1 583 €400 €10 063 €---
2511 879 €1 326 €143 €10 553 €---
TOTAL236 565 €142 694 €63 782 €93 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551 €-6 420 €+7 971 €
2+1 551 €0 €+1 551 €
3+1 551 €0 €+1 551 €
4+1 551 €0 €+1 551 €
5+1 551 €0 €+1 551 €
6+1 551 €0 €+1 551 €
7+1 551 €0 €+1 551 €
8+1 551 €0 €+1 551 €
9+1 551 €0 €+1 551 €
10+1 551 €+855 €+696 €
11+1 551 €+1 433 €+118 €
12+1 551 €+1 536 €+15 €
13+1 551 €+1 642 €-91 €
14+1 551 €+1 751 €-200 €
15+1 551 €+1 863 €-312 €
16+1 551 €+1 978 €-427 €
17+1 551 €+2 096 €-545 €
18+1 551 €+2 217 €-666 €
19+1 551 €+2 342 €-791 €
20+1 551 €+2 470 €-919 €
21+1 551 €+2 601 €-1 050 €
22+1 551 €+2 737 €-1 186 €
23+1 551 €+2 876 €-1 325 €
24+1 551 €+3 019 €-1 468 €
25+1 551 €+3 166 €-1 615 €
Total+38 775 €+28 161 €+10 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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