Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 90 m²

VilleBuzançais (36)
Surface90
Coût Total127 088
Loyer Annuel7 386
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 1052430 - BUZANCAIS (36500), une maison d'habitation, comprenant : cuisine (15,5m²) ouverte sur séjour (18,2m²) (avec cheminée-insert), dégagement, bureau (ou chambre) (8,2m²), WC avec lavabo - A l'étage : grand palier desservant 2 chambres (15 et 13,6m²), salle de bain, WC - Garage attenant - Jardin derrière avec puits et dépendances - Chauffage bois (insert) et électrique (convecteurs) - Fenêtres PVC double vitrage et vélux en bois à l'étage -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/05/2026

Consommation énergie primaire : 365.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 010 € et 4 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.889977, 1.421462
Total : 127 088
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 49 328
Valeur du bien : 121 328
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7386€/an
Fourchette totale : 482€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 5788€ - 9424€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :972,22 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 500
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-15 500 (-17.7%)
Marge achat-revente :-39 588€ (-45.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 088
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 781,74
Coût de l'assurance :11 120,20
Taxe foncière : 738,57€/an
Soit par mois : 61,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres existantes en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15,5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (18,2 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 328(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 200
    Rénovation chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1200€ (total 4200€)
  • Salon - Rafraîchissement:728
    Peinture salon: 18.2 m² × 40€/m² = 728€, Main d'œuvre: 72€ (total 800€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 386 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 088 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 328
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 904
Revenus locatifs : +7 386
Charges déductibles : -54 904
Résultat foncier Année 1 : -47 518(Déficit de 47 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 118
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 576 €/an
Revenus locatifs : +7 386
Charges déductibles : -5 576
Résultat foncier Années 2+ : 1 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26118.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 38654 9084 396-47 52221 400 €26 122 €26 122 €
27 5335 4654 2812 069--24 053 €
37 6845 3454 1622 339--21 715 €
47 8385 2224 0382 616--19 099 €
57 9945 0943 9112 901--16 198 €
68 1544 9613 7783 193--13 006 €
78 3174 8243 6413 493--9 512 €
88 4844 6823 4993 802--5 711 €
98 6534 5353 3524 118--1 593 €
108 8274 3833 1994 444---
119 0034 2253 0424 778---
129 1834 0622 8785 121---
139 3673 8932 7095 474---
149 5543 7172 5345 837---
159 7453 5362 3536 209---
169 9403 3482 1656 592---
1710 1393 1541 9706 985---
1810 3422 9521 7697 390---
1910 5492 7431 5607 805---
2010 7602 5271 3448 232---
2110 9752 3041 1208 671---
2211 1942 0728899 122---
2311 4181 8326499 586---
2411 6461 58340010 063---
2511 8791 32614310 553---
TOTAL236 565142 69463 78293 87121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 871
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551-6 420+7 971
2+1 5510+1 551
3+1 5510+1 551
4+1 5510+1 551
5+1 5510+1 551
6+1 5510+1 551
7+1 5510+1 551
8+1 5510+1 551
9+1 5510+1 551
10+1 551+855+696
11+1 551+1 433+118
12+1 551+1 536+15
13+1 551+1 642-91
14+1 551+1 751-200
15+1 551+1 863-312
16+1 551+1 978-427
17+1 551+2 096-545
18+1 551+2 217-666
19+1 551+2 342-791
20+1 551+2 470-919
21+1 551+2 601-1 050
22+1 551+2 737-1 186
23+1 551+2 876-1 325
24+1 551+3 019-1 468
25+1 551+3 166-1 615
Total+38 775+28 161+10 614
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →