Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Aurillac 2 pièce(s) 45 m2 + Comble - Centre ville

VilleAurillac (15)
Surface45m²
Coût Total71 292€
Loyer Annuel5 835€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 900 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 220 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Mandat exclusif

A découvrir dans votre agence LAFORÊT Aurillac, Appartement quartier Square situé au 2ème Etage d'un petit immeuble, composé d'une ENTRÉE, une SALLE DE BAINS, une CHAMBRE et une PIÈCE PRINCIPALE. Chauffage et ECS Électrique, Fenêtre double vitrage bois, Murs doublés isolés, Electricité aux normes. Comble aménageable Plus d'informations en Agence, au 14 Rue Paul Doumer à AURILLAC Classement Énergétique : E 288 G.E.S. : B 6 Les informations sur les risques auxquels ce bien sont exposés sont disponibles sur le site GEORISQUES ( www.Géorisques.gouv.fr ). Copropriété de 7 lots ( 3 Appartements ) Pas de procédure en cours. Charges annuelles prévisionnelles : 480€. Honoraires de négociation à la charges des vendeurs Copropriété de 7 lots (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/389071.pdf

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.928348, 2.446885
Total : 71 292€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 66 900€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5835€/an
Fourchette totale : 378€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 4535€ - 7509€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 332,56 €/m²
Basé sur :333 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 965 €
Prix d'achat :54 900 €
Décote à l'achat :-5 065€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-11 327€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :354,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :20,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 375,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 978,11€
Coût de l'assurance :6 238,05€
Taxe foncière : 583,52€/an
Soit par mois : 48,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 486,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour fonctionnalité et esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour fonctionnalité et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 292 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 584 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 727 €
Revenus locatifs : +5 835 €
Charges déductibles : -15 727 €
Résultat foncier Année 1 : -9 892 €(Déficit de 9 892 €)
Imputable sur revenu global : 9 892 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 727 €/an
Revenus locatifs : +5 835 €
Charges déductibles : -3 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 108 €/an
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 835 €15 730 €2 417 €-9 894 €9 894 €--
25 952 €3 666 €2 353 €2 286 €---
36 071 €3 600 €2 287 €2 471 €---
46 192 €3 531 €2 218 €2 661 €---
56 316 €3 460 €2 147 €2 856 €---
66 443 €3 387 €2 074 €3 055 €---
76 571 €3 311 €1 998 €3 260 €---
86 703 €3 233 €1 920 €3 470 €---
96 837 €3 152 €1 838 €3 685 €---
106 974 €3 067 €1 754 €3 906 €---
117 113 €2 980 €1 667 €4 133 €---
127 255 €2 890 €1 577 €4 365 €---
137 400 €2 797 €1 484 €4 603 €---
147 549 €2 701 €1 388 €4 848 €---
157 699 €2 601 €1 288 €5 098 €---
167 853 €2 498 €1 185 €5 356 €---
178 011 €2 391 €1 078 €5 619 €---
188 171 €2 281 €968 €5 890 €---
198 334 €2 166 €853 €6 168 €---
208 501 €2 048 €735 €6 453 €---
218 671 €1 925 €612 €6 746 €---
228 844 €1 798 €485 €7 046 €---
239 021 €1 667 €354 €7 354 €---
249 202 €1 531 €218 €7 670 €---
259 386 €1 391 €78 €7 995 €---
TOTAL186 904 €79 804 €34 978 €107 100 €9 894 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 968 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 225 €-2 968 €+4 193 €
2+1 225 €+686 €+539 €
3+1 225 €+741 €+484 €
4+1 225 €+798 €+427 €
5+1 225 €+857 €+368 €
6+1 225 €+917 €+308 €
7+1 225 €+978 €+247 €
8+1 225 €+1 041 €+184 €
9+1 225 €+1 106 €+119 €
10+1 225 €+1 172 €+53 €
11+1 225 €+1 240 €-15 €
12+1 225 €+1 309 €-84 €
13+1 225 €+1 381 €-156 €
14+1 225 €+1 454 €-229 €
15+1 225 €+1 529 €-304 €
16+1 225 €+1 607 €-382 €
17+1 225 €+1 686 €-461 €
18+1 225 €+1 767 €-542 €
19+1 225 €+1 850 €-625 €
20+1 225 €+1 936 €-711 €
21+1 225 €+2 024 €-799 €
22+1 225 €+2 114 €-889 €
23+1 225 €+2 206 €-981 €
24+1 225 €+2 301 €-1 076 €
25+1 225 €+2 398 €-1 173 €
Total+30 625 €+32 130 €+-1 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →