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SAINT SAULVE - Appartement 2 chambres

VilleSaint-Saulve (59)
Surface62m²
Coût Total115 048€
Loyer Annuel8 356€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 219,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A vendre : appartement de type 3, situé au 5ème étage avec ascenseur, dans la Résidence Charles Lindbergh.

Ce bien se compose de :

  • Une entrée avec dégagement et possibilité placard,
  • Un séjour lumineux,
  • Une cuisine séparée,
  • 2 chambres,
  • Une salle de bains,
  • Un WC séparé.

Les fenêtres sont en PVC avec double vitrage, offrant une bonne isolation thermique et acoustique. L'appartement a été rénové (murs, plafonds, menuiseries en blanc et sols neufs)

Ville : Saint-Saulve
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59880
Coordonnées : 50.366170, 3.561470
Total : 115 048€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 109 000€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.23€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8356€/an
Fourchette totale : 547€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6563€ - 10639€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 111,97 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 942 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-55 342€ (-42.3%)
Marge achat-revente :15 894€ (12.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 048€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 594,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 511,15€
Coût de l'assurance :9 779,08€
Taxe foncière : 835,59€/an
Soit par mois : 69,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et le carrelage mural.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement ternie nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 900€
    Cuisine complète: 1 × 9400€ = 9400€ (incluant équipements, placards, plan de travail, carrelage mural), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries), Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (peinture murs et plafonds), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Saulve (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 356 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 048 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 340 €
Revenus locatifs : +8 356 €
Charges déductibles : -38 340 €
Résultat foncier Année 1 : -29 984 €(Déficit de 29 984 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 284 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 940 €/an
Revenus locatifs : +8 356 €
Charges déductibles : -4 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 416 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19284.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 356 €38 344 €3 717 €-29 988 €10 700 €19 288 €19 288 €
28 523 €4 843 €3 617 €3 680 €--15 608 €
38 693 €4 740 €3 513 €3 954 €--11 654 €
48 867 €4 632 €3 406 €4 235 €--7 419 €
59 045 €4 522 €3 295 €4 523 €--2 896 €
69 226 €4 407 €3 180 €4 818 €---
79 410 €4 289 €3 062 €5 121 €---
89 598 €4 167 €2 940 €5 432 €---
99 790 €4 041 €2 814 €5 750 €---
109 986 €3 910 €2 683 €6 076 €---
1110 186 €3 775 €2 549 €6 410 €---
1210 390 €3 636 €2 409 €6 753 €---
1310 597 €3 492 €2 266 €7 105 €---
1410 809 €3 344 €2 117 €7 465 €---
1511 025 €3 190 €1 963 €7 835 €---
1611 246 €3 032 €1 805 €8 214 €---
1711 471 €2 868 €1 641 €8 603 €---
1811 700 €2 698 €1 472 €9 002 €---
1911 934 €2 523 €1 297 €9 411 €---
2012 173 €2 343 €1 116 €9 830 €---
2112 416 €2 156 €929 €10 261 €---
2212 665 €1 963 €736 €10 702 €---
2312 918 €1 763 €537 €11 155 €---
2413 176 €1 558 €331 €11 619 €---
2513 440 €1 345 €118 €12 095 €---
TOTAL267 642 €117 580 €53 511 €150 062 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 755 €-3 210 €+4 965 €
2+1 755 €0 €+1 755 €
3+1 755 €0 €+1 755 €
4+1 755 €0 €+1 755 €
5+1 755 €0 €+1 755 €
6+1 755 €+577 €+1 178 €
7+1 755 €+1 536 €+219 €
8+1 755 €+1 629 €+126 €
9+1 755 €+1 725 €+30 €
10+1 755 €+1 823 €-68 €
11+1 755 €+1 923 €-168 €
12+1 755 €+2 026 €-271 €
13+1 755 €+2 131 €-376 €
14+1 755 €+2 240 €-485 €
15+1 755 €+2 351 €-596 €
16+1 755 €+2 464 €-709 €
17+1 755 €+2 581 €-826 €
18+1 755 €+2 701 €-946 €
19+1 755 €+2 823 €-1 068 €
20+1 755 €+2 949 €-1 194 €
21+1 755 €+3 078 €-1 323 €
22+1 755 €+3 211 €-1 456 €
23+1 755 €+3 346 €-1 591 €
24+1 755 €+3 486 €-1 731 €
25+1 755 €+3 629 €-1 874 €
Total+43 875 €+45 019 €+-1 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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