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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Sorlin-d'Arves (73)
Surface31m²
Coût Total104 204€
Loyer Annuel5 303€
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 800 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 832,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

Petit prix – Opportunité rare face aux Aiguilles d'Arves Situé au cœur d'une résidence de tourisme Goélia avec piscine, cet agréable appartement 2 pièces de 31 m² offre un cadre exceptionnel alliant confort, charme et vue montagne. Idéal pour un investissement sécurisé à petit budget, le bien est actuellement sous bail commercial 3/6/9, arrivant à échéance le 15/12/2026.

Loyer annuel garanti : 1 930 euros + part variable 3 semaines de droit de séjour incluses Résidence avec piscine Environnement naturel privilégié, face aux Aiguilles d'Arves Une opportunité parfaite pour investir en montagne à prix attractif, tout en profitant de séjours personnels dans un cadre exceptionnel.

Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite : Élise Dufour –

Ville : Saint-Sorlin-d'Arves
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73530
Coordonnées : 45.215529, 6.274351
Total : 104 204€
Prix d'acquisition : 56 800€
Travaux : 42 860€
Valeur du bien : 99 660€
Frais de notaire : 4 544€
Coût estimé : 4 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 9.71€ - 20.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5303€/an
Fourchette totale : 301€ - 649€/mois
Fourchette annuelle : 3612€ - 7787€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :3.47% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 340,82 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 565 €
Prix d'achat :56 800 €
Décote à l'achat :-46 765€ (-45.2%)
Marge achat-revente :-639€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 546,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 625,37€
Coût de l'assurance :9 117,85€
Taxe foncière : 530,34€/an
Soit par mois : 44,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,83€/mois
Soit par an : 2 650,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 441,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-369,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 860 €(1 383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sorlin-d'Arves (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 303 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 204 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 650 €/an
Calcul : 221 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 903 €
Revenus locatifs : +5 303 €
Charges déductibles : -49 903 €
Résultat foncier Année 1 : -44 600 €(Déficit de 44 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 200 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 043 €/an
Revenus locatifs : +5 303 €
Charges déductibles : -7 043 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 740 €/an(Déficit de 1 740 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23199.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 920 €(65% de 56 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 343 €/an
Calcul : 36 920 € × 3,636% = 1 343 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 303 €49 906 €3 501 €-44 603 €21 400 €23 203 €23 203 €
25 409 €6 953 €3 408 €-1 544 €1 544 €-23 203 €
35 518 €6 857 €3 312 €-1 340 €1 340 €-23 203 €
45 628 €6 758 €3 213 €-1 130 €1 130 €-23 203 €
55 741 €6 655 €3 110 €-914 €914 €-23 203 €
65 855 €6 548 €3 003 €-693 €693 €-23 203 €
75 972 €6 438 €2 893 €-466 €466 €-23 203 €
86 092 €6 324 €2 779 €-232 €232 €-23 203 €
96 214 €6 206 €2 661 €8 €--23 195 €
106 338 €6 084 €2 539 €254 €--22 942 €
116 465 €5 958 €2 413 €507 €--22 435 €
126 594 €5 827 €2 282 €767 €---
136 726 €5 692 €2 147 €1 034 €---
146 860 €5 553 €2 008 €1 308 €---
156 998 €5 408 €1 863 €1 590 €---
167 138 €5 259 €1 714 €1 879 €---
177 280 €5 104 €1 559 €2 176 €---
187 426 €4 944 €1 399 €2 482 €---
197 575 €4 778 €1 233 €2 796 €---
207 726 €4 607 €1 062 €3 119 €---
217 881 €4 430 €885 €3 451 €---
228 038 €4 246 €701 €3 792 €---
238 199 €4 057 €512 €4 142 €---
248 363 €3 861 €316 €4 502 €---
258 530 €3 658 €113 €4 873 €---
TOTAL169 868 €182 112 €50 625 €-12 243 €27 718 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 315 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -12 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 114 €-6 420 €+7 534 €
2+1 114 €-463 €+1 577 €
3+1 114 €-402 €+1 516 €
4+1 114 €-339 €+1 453 €
5+1 114 €-274 €+1 388 €
6+1 114 €-208 €+1 322 €
7+1 114 €-140 €+1 254 €
8+1 114 €-70 €+1 184 €
9+1 114 €0 €+1 114 €
10+1 114 €0 €+1 114 €
11+1 114 €0 €+1 114 €
12+1 114 €+230 €+884 €
13+1 114 €+310 €+804 €
14+1 114 €+392 €+722 €
15+1 114 €+477 €+637 €
16+1 114 €+564 €+550 €
17+1 114 €+653 €+461 €
18+1 114 €+745 €+369 €
19+1 114 €+839 €+275 €
20+1 114 €+936 €+178 €
21+1 114 €+1 035 €+79 €
22+1 114 €+1 137 €-23 €
23+1 114 €+1 243 €-129 €
24+1 114 €+1 351 €-237 €
25+1 114 €+1 462 €-348 €
Total+27 850 €+3 057 €+24 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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