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Duplex 4 pièces 68 m²

VilleSaumur (49)
Surface68m²
Coût Total109 012€
Loyer Annuel7 144€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 270 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 459,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 68 m²

EXCLUSIVITE A BAGNEUX, dans une résidence sécurisée de 2006, duplex de 70m2 comprenant entrée avec placards, séjour avec coin cuisine ouvrant sur une terrasse, une chambre, salle de bains, wc. A l'étage, 2 chambres, salle d'eau avec wc. Place de parking et garage privatifs. Le logement est libre de tout locataire. CLASSE ENERGIE DPE D référence NV858 Pour une visite contacter Nathalie Vincent au [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 68 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/07/2026

Consommation énergie primaire : 181 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 95 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.254025, -0.112987
Total : 109 012€
Prix d'acquisition : 99 270€
Travaux : 1 800€
Valeur du bien : 101 070€
Frais de notaire : 7 942€
Coût estimé : 7 942€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7144€/an
Fourchette totale : 461€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5536€ - 9220€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 717,08 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :116 761 €
Prix d'achat :99 270 €
Décote à l'achat :-17 491€ (-15.0%)
Marge achat-revente :7 749€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 012€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :40,88€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 572,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 357,95€
Coût de l'assurance :12 263,85€
Taxe foncière : 714,41€/an
Soit par mois : 59,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 631,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucun changement requis pour le système de chauffage.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 22 m² (12 m² + 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 800 €(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:0€
    Aucune action nécessaire pour la peinture de la salle de bain.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur. Les prix de peinture varient entre 20 et 50€/m², j'ai utilisé une moyenne de 40€/m² pour les calculs. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 144 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 012 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 502 €
Revenus locatifs : +7 144 €
Charges déductibles : -6 502 €
Résultat foncier Année 1 : 642 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 702 €/an
Revenus locatifs : +7 144 €
Charges déductibles : -4 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 442 €/an
Prix d'achat du bien : 99 270 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 526 €(65% de 99 270 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 346 €/an
Calcul : 64 526 € × 3,636% = 2 346 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 144 €6 505 €3 500 €639 €---
27 287 €4 610 €3 405 €2 677 €---
37 433 €4 513 €3 308 €2 920 €---
47 581 €4 411 €3 206 €3 170 €---
57 733 €4 307 €3 102 €3 426 €---
67 888 €4 199 €2 994 €3 689 €---
78 045 €4 087 €2 882 €3 958 €---
88 206 €3 972 €2 767 €4 234 €---
98 370 €3 853 €2 648 €4 517 €---
108 538 €3 730 €2 525 €4 808 €---
118 709 €3 603 €2 398 €5 106 €---
128 883 €3 472 €2 267 €5 411 €---
139 060 €3 336 €2 131 €5 724 €---
149 242 €3 196 €1 992 €6 045 €---
159 427 €3 052 €1 847 €6 375 €---
169 615 €2 903 €1 698 €6 713 €---
179 807 €2 748 €1 543 €7 059 €---
1810 004 €2 589 €1 384 €7 415 €---
1910 204 €2 424 €1 219 €7 779 €---
2010 408 €2 254 €1 049 €8 154 €---
2110 616 €2 078 €873 €8 537 €---
2210 828 €1 897 €692 €8 931 €---
2311 045 €1 709 €505 €9 335 €---
2411 266 €1 516 €311 €9 750 €---
2511 491 €1 316 €111 €10 175 €---
TOTAL228 829 €82 282 €50 358 €146 547 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 500 €+192 €+1 308 €
2+1 500 €+803 €+697 €
3+1 500 €+876 €+624 €
4+1 500 €+951 €+549 €
5+1 500 €+1 028 €+472 €
6+1 500 €+1 107 €+393 €
7+1 500 €+1 187 €+313 €
8+1 500 €+1 270 €+230 €
9+1 500 €+1 355 €+145 €
10+1 500 €+1 442 €+58 €
11+1 500 €+1 532 €-32 €
12+1 500 €+1 623 €-123 €
13+1 500 €+1 717 €-217 €
14+1 500 €+1 814 €-314 €
15+1 500 €+1 912 €-412 €
16+1 500 €+2 014 €-514 €
17+1 500 €+2 118 €-618 €
18+1 500 €+2 224 €-724 €
19+1 500 €+2 334 €-834 €
20+1 500 €+2 446 €-946 €
21+1 500 €+2 561 €-1 061 €
22+1 500 €+2 679 €-1 179 €
23+1 500 €+2 801 €-1 301 €
24+1 500 €+2 925 €-1 425 €
25+1 500 €+3 053 €-1 553 €
Total+37 500 €+43 964 €+-6 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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