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T2 proche centre - investisseur

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface87m²
Coût Total199 652€
Loyer Annuel16 696€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 164 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 895,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur, PROFESSIONNELS S'ABSTENIR

Dans une résidence de standing proche de l'hypercentre, dans un quartier dynamique très recherché à 5 mns à pied du Tram, centre des congrès, jardin des plantes, conservatoire, palais de justice....

Appartement lumineux, 2 pièces 50 m² en bon état Avec locataire sérieux, en place jusqu'en 09/2027.      L'appartement se compose d'une entrée avec placard, d'un salon spacieux et lumineux exposé sud sur lequel donne une cuisine ouverte et équipée. Un couloir avec avec placard dessert une salle d'eau, un toilette indépendant, et une grande chambre donnant sur l'arrière de la résidence.  

Résidence sécurisée avec vidéo surveillance. Un spacieux local à vélo est disponible au RDC. Stationnement gratuit aux abords de la résidence.

 Loyer annuel 7200€ HC charges copropriété 1200€ (dont 700€ de charges locatives) TF: 1314€ (dont 171€ d'OM) Prix: 16490 0€ (estimé 180000€)

Je reste à votre disposition pour plus de renseignements.

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49100
Coordonnées : 47.474280, -0.537450
Total : 199 652€
Prix d'acquisition : 164 900€
Travaux : 21 560€
Valeur du bien : 186 460€
Frais de notaire : 13 192€
Coût estimé : 13 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 15.99€/m²/mois
Fourchette : 12.80€ - 19.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1391€/mois
Loyer annuel estimé : 16696€/an
Fourchette totale : 1114€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 13367€ - 20854€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 652€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 030,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 545,48€
Coût de l'assurance :16 970,42€
Taxe foncière : 1 314,00€/an
Soit par mois : 109,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 391,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 240,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la douche pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais légèrement datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 560 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:10 000€
    Remplacement du lavabo et de la douche: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers. Les prix incluent la main d'œuvre et sont adaptés à la région. Les travaux de salle de bain et de cuisine sont estimés en fonction de rénovations standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 696 €/an
Calcul : 1 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 652 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 177 €
Revenus locatifs : +16 696 €
Charges déductibles : -31 177 €
Résultat foncier Année 1 : -14 481 €(Déficit de 14 481 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 617 €/an
Revenus locatifs : +16 696 €
Charges déductibles : -9 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3780.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 185 €(65% de 164 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 898 €/an
Calcul : 107 185 € × 3,636% = 3 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 696 €31 183 €6 431 €-14 487 €10 700 €3 787 €3 787 €
217 030 €9 449 €6 257 €7 581 €---
317 371 €9 270 €6 077 €8 101 €---
417 718 €9 084 €5 891 €8 634 €---
518 073 €8 892 €5 699 €9 180 €---
618 434 €8 694 €5 501 €9 740 €---
718 803 €8 489 €5 296 €10 313 €---
819 179 €8 278 €5 085 €10 901 €---
919 562 €8 059 €4 866 €11 503 €---
1019 954 €7 834 €4 641 €12 120 €---
1120 353 €7 600 €4 408 €12 752 €---
1220 760 €7 359 €4 167 €13 400 €---
1321 175 €7 111 €3 918 €14 064 €---
1421 598 €6 853 €3 661 €14 745 €---
1522 030 €6 588 €3 395 €15 443 €---
1622 471 €6 313 €3 121 €16 158 €---
1722 920 €6 030 €2 837 €16 891 €---
1823 379 €5 737 €2 544 €17 642 €---
1923 846 €5 434 €2 242 €18 412 €---
2024 323 €5 122 €1 929 €19 202 €---
2124 810 €4 799 €1 606 €20 011 €---
2225 306 €4 465 €1 272 €20 841 €---
2325 812 €4 121 €928 €21 692 €---
2426 328 €3 764 €572 €22 564 €---
2526 855 €3 397 €204 €23 458 €---
TOTAL534 788 €193 926 €92 545 €340 862 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 506 €-3 210 €+6 716 €
2+3 506 €+1 138 €+2 368 €
3+3 506 €+2 430 €+1 076 €
4+3 506 €+2 590 €+916 €
5+3 506 €+2 754 €+752 €
6+3 506 €+2 922 €+584 €
7+3 506 €+3 094 €+412 €
8+3 506 €+3 270 €+236 €
9+3 506 €+3 451 €+55 €
10+3 506 €+3 636 €-130 €
11+3 506 €+3 826 €-320 €
12+3 506 €+4 020 €-514 €
13+3 506 €+4 219 €-713 €
14+3 506 €+4 424 €-918 €
15+3 506 €+4 633 €-1 127 €
16+3 506 €+4 847 €-1 341 €
17+3 506 €+5 067 €-1 561 €
18+3 506 €+5 293 €-1 787 €
19+3 506 €+5 524 €-2 018 €
20+3 506 €+5 760 €-2 254 €
21+3 506 €+6 003 €-2 497 €
22+3 506 €+6 252 €-2 746 €
23+3 506 €+6 507 €-3 001 €
24+3 506 €+6 769 €-3 263 €
25+3 506 €+7 038 €-3 532 €
Total+87 650 €+102 259 €+-14 609 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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