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Maison à vendre 7 pièces SAINTE ANNE (971)

VilleChâteaumeillant (18)
Surface158
Coût Total161 640
Loyer Annuel11 538
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+9
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 550,63 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

À découvrir dans un hameau paisible de Châteaumeillant, cette ancienne bâtisse commerciale pleine de caractère a été transformée en une maison familiale spacieuse et lumineuse avec jardin.

Dès l'entrée, la maison dévoile une atmosphère chaleureuse et authentique, où de charmants détails rappellent son histoire et l'âme de l'ancien café.

Le rez-de-chaussée se compose d'une cuisine conviviale, d'un salon lumineux, d'une entrée accueillante, d'un bureau pouvant facilement être aménagé en chambre, ainsi que d'une salle d'eau WC.

À l'étage, vous trouverez quatre grandes chambres, un espace bureau ou dressing selon vos besoins, ainsi qu'un WC indépendant.

À l'extérieur, les dépendances offrent de belles possibilités :

une grande grange avec un vaste préau couvert, idéal pour profiter de moments de convivialité à l'ombre, de généreux espaces de stockage et de rangement, une seconde dépendance avec sol dallé permettant d'aménager des ateliers, espaces créatifs ou bricolage.

Un bien authentique et plein de charme, offrant de beaux volumes et un cadre de vie paisible à la campagne. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°444 718 274 - Greffe de BOURGES) Aurélie MONNERET Entrepreneur Individuel 06 26 75 03 89 - Réf.956564 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Châteaumeillant
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18370
Coordonnées : 46.554876, 2.225149
Total : 161 640
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 67 680
Valeur du bien : 154 680
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11538€/an
Fourchette totale : 764€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9167€ - 14520€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :550,7 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :87 010
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :-10 (-0.0%)
Marge achat-revente :-74 630€ (-85.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 122,38
Coût de l'assurance :14 143,50
Taxe foncière : 1 153,76€/an
Soit par mois : 96,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture jaunie, parquet en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 680(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 980
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaumeillant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 538 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 640 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 986
Revenus locatifs : +11 538
Charges déductibles : -74 986
Résultat foncier Année 1 : -63 448(Déficit de 63 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 048
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 306 €/an
Revenus locatifs : +11 538
Charges déductibles : -7 306
Résultat foncier Années 2+ : 4 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42048.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 53874 9915 592-63 45421 400 €42 054 €42 054 €
211 7687 1655 4454 604--37 450 €
312 0047 0135 2944 991--32 459 €
412 2446 8565 1365 388--27 072 €
512 4896 6934 9745 795--21 276 €
612 7386 5254 8056 214--15 063 €
712 9936 3504 6316 643--8 420 €
813 2536 1704 4507 083--1 337 €
913 5185 9834 2637 536---
1013 7885 7894 0698 000---
1114 0645 5883 8698 476---
1214 3465 3803 6618 965---
1314 6325 1653 4469 467---
1414 9254 9423 2239 983---
1515 2244 7122 99210 512---
1615 5284 4732 75311 055---
1715 8394 2252 50611 613---
1816 1553 9692 25012 186---
1916 4783 7041 98412 775---
2016 8083 4291 70913 379---
2117 1443 1441 42514 000---
2217 4872 8501 13014 637---
2317 8372 54482515 292---
2418 1942 22850915 965---
2518 5571 90118216 656---
TOTAL369 552191 79081 122177 76221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 762
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423-6 420+8 843
2+2 4230+2 423
3+2 4230+2 423
4+2 4230+2 423
5+2 4230+2 423
6+2 4230+2 423
7+2 4230+2 423
8+2 4230+2 423
9+2 423+1 860+563
10+2 423+2 400+23
11+2 423+2 543-120
12+2 423+2 690-267
13+2 423+2 840-417
14+2 423+2 995-572
15+2 423+3 154-731
16+2 423+3 317-894
17+2 423+3 484-1 061
18+2 423+3 656-1 233
19+2 423+3 832-1 409
20+2 423+4 014-1 591
21+2 423+4 200-1 777
22+2 423+4 391-1 968
23+2 423+4 588-2 165
24+2 423+4 790-2 367
25+2 423+4 997-2 574
Total+60 575+53 329+7 246
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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