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vente - maison

Bien expiré
VilleGarnache (85)
Surface50m²
Coût Total130 654€
Loyer Annuel6 226€
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 800 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 936 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Découvrez cette charmante maison en pierre à vendre située à La Garnache. Avec une surface habitable de 50 m², cette propriété dispose de 2 pièces, idéale pour un projet de rénovation ou pour un investissement. Le terrain spacieux de 2200 m² offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Située dans un environnement calme, cette maison est parfaite pour ceux qui recherchent la tranquillité. Viabilisation et assainissement à réaliser. N'attendez plus pour visiter ce bien proposé par l'agence NESTENN Challans. (17.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Garnache
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85710
Coordonnées : 46.880000, -1.830000
Total : 130 654€
Prix d'acquisition : 46 800€
Travaux : 80 110€
Valeur du bien : 126 910€
Frais de notaire : 3 744€
Coût estimé : 3 744€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6226€/an
Fourchette totale : 423€ - 636€/mois
Fourchette annuelle : 5078€ - 7633€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 654€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :39,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 684,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 849,26€
Coût de l'assurance :11 758,86€
Taxe foncière : 622,57€/an
Soit par mois : 51,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 50 m²
Raison: Viabilisation et assainissement à réaliser
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 50 m²
Raison: Viabilisation et assainissement à réaliser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 110 €(1 602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 250€
    Isolation combles: 50 m² × 45€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€
  • Cuisine - Rénovation complète:27 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 500€
    Plomberie: 50 m² × 90€/m² = 4500€
  • Électricité générale - Mise aux normes:6 000€
    Électricité: 50 m² × 120€/m² = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garnache (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 226 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 654 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 550 €
Revenus locatifs : +6 226 €
Charges déductibles : -85 550 €
Résultat foncier Année 1 : -79 324 €(Déficit de 79 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 440 €/an
Revenus locatifs : +6 226 €
Charges déductibles : -5 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57924.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 420 €(65% de 46 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 106 €/an
Calcul : 30 420 € × 3,636% = 1 106 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 226 €85 554 €4 351 €-79 328 €21 400 €57 928 €57 928 €
26 350 €5 328 €4 235 €1 022 €--56 906 €
36 477 €5 208 €4 115 €1 269 €--55 637 €
46 607 €5 084 €3 991 €1 523 €--54 114 €
56 739 €4 956 €3 863 €1 783 €--52 331 €
66 874 €4 823 €3 730 €2 051 €--50 280 €
77 011 €4 686 €3 593 €2 325 €--47 954 €
87 151 €4 544 €3 451 €2 608 €--45 347 €
97 294 €4 397 €3 304 €2 898 €--42 449 €
107 440 €4 245 €3 152 €3 195 €--39 254 €
117 589 €4 088 €2 995 €3 501 €--35 753 €
127 741 €3 926 €2 833 €3 815 €---
137 896 €3 758 €2 665 €4 138 €---
148 054 €3 584 €2 491 €4 470 €---
158 215 €3 404 €2 311 €4 810 €---
168 379 €3 219 €2 126 €5 160 €---
178 547 €3 026 €1 933 €5 520 €---
188 717 €2 828 €1 735 €5 890 €---
198 892 €2 622 €1 529 €6 270 €---
209 070 €2 409 €1 317 €6 660 €---
219 251 €2 190 €1 097 €7 061 €---
229 436 €1 962 €869 €7 474 €---
239 625 €1 727 €634 €7 898 €---
249 817 €1 484 €391 €8 333 €---
2510 014 €1 232 €139 €8 781 €---
TOTAL199 410 €170 282 €62 849 €29 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 307 €-6 420 €+7 727 €
2+1 307 €0 €+1 307 €
3+1 307 €0 €+1 307 €
4+1 307 €0 €+1 307 €
5+1 307 €0 €+1 307 €
6+1 307 €0 €+1 307 €
7+1 307 €0 €+1 307 €
8+1 307 €0 €+1 307 €
9+1 307 €0 €+1 307 €
10+1 307 €0 €+1 307 €
11+1 307 €0 €+1 307 €
12+1 307 €+1 145 €+162 €
13+1 307 €+1 241 €+66 €
14+1 307 €+1 341 €-34 €
15+1 307 €+1 443 €-136 €
16+1 307 €+1 548 €-241 €
17+1 307 €+1 656 €-349 €
18+1 307 €+1 767 €-460 €
19+1 307 €+1 881 €-574 €
20+1 307 €+1 998 €-691 €
21+1 307 €+2 118 €-811 €
22+1 307 €+2 242 €-935 €
23+1 307 €+2 369 €-1 062 €
24+1 307 €+2 500 €-1 193 €
25+1 307 €+2 634 €-1 327 €
Total+32 675 €+19 464 €+13 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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