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Maison 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleSaint-Aubin-sur-Aire (55)
Surface50
Coût Total86 970
Loyer Annuel3 866
Rentabilité4.44%
Cashflow/mois-172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Charmante maison à vendre à Saint-Aubin-sur-Aire, idéale pour un premier achat ou un investissement locatif 🏡. cette maison offre une disposition fonctionnelle avec cuisine ouverte sur séjour, à l'étage mezzanine, 1 chambre salle d'eau parfaits pour une vie pratique et sereine. La cuisine et les espaces de vie bénéficient d'une belle luminosité naturelle ☀️, tandis que la configuration permet facilement d'optimiser les volumes selon vos besoins. Travaux à finir Terrain non attenant

Située dans un quartier calme et agréable, vous profiterez d'un environnement paisible tout en restant proche des commodités locales (commerces, écoles et transports) 🛒🚌. Le bien présente des travaux légers possibles pour personnaliser selon vos goûts, avec un excellent potentiel de valorisation 📈.

Ne manquez pas cette opportunité rare sur le marché local — idéal pour un couple ou un investisseur cherchant une propriété prête à habiter. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite dès aujourd'hui 🗓️📞. Référence agence : 2798 Référence annonce : L83W-P4L-0XJ Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Aubin-sur-Aire
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55500
Coordonnées : 48.709126, 5.447405
Total : 86 970
Prix d'acquisition : 34 000
Travaux : 50 250
Valeur du bien : 84 250
Frais de notaire : 2 720
Coût estimé : 2 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 322€/mois
Loyer annuel estimé : 3866€/an
Fourchette totale : 247€ - 421€/mois
Fourchette annuelle : 2960€ - 5049€/an
Rentabilité brute :4.44%
Fourchette de rentabilité :3.40% - 5.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :396,83 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :19 842
Prix d'achat :34 000
Décote à l'achat :+14 158 (+71.4%)
Marge achat-revente :-67 128€ (-338.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 067,86
Coût de l'assurance :7 609,87
Taxe foncière : 386,58€/an
Soit par mois : 32,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 322,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finition des murs, revêtement de sol, électricité et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finition des murs, revêtement de sol, électricité et peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finition des murs et revêtement de sol dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - entrée en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques non respectées - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 50 m
Raison: Plomberie en mauvais état - nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 250(1 005 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:3 000
    Isolation combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 750
    Rénovation salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 800
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rénovation complète:2 000
    Rénovation entrée: 5 m² × 400€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:4 900
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1300€ (installation incluse), 5 prises × 100€/prise = 500€ (installation incluse) => Total: 1300€ + 500€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 500
    Réfection plomberie: 50 m × 90€/m = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-sur-Aire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 866 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 970 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 973
Revenus locatifs : +3 866
Charges déductibles : -53 973
Résultat foncier Année 1 : -50 107(Déficit de 50 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 707
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 723 €/an
Revenus locatifs : +3 866
Charges déductibles : -3 723
Résultat foncier Années 2+ : 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28706.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 86653 9763 035-50 11021 400 €28 710 €28 710 €
23 9433 6462 955297--28 413 €
34 0223 5642 873458--27 955 €
44 1023 4792 788623--27 332 €
54 1843 3912 700793--26 539 €
64 2683 3002 609968--25 571 €
74 3543 2062 5151 148--24 423 €
84 4413 1082 4171 333--23 091 €
94 5293 0072 3161 523--21 568 €
104 6202 9022 2111 718--19 850 €
114 7122 7932 1021 920--17 930 €
124 8072 6801 9892 126---
134 9032 5641 8732 339---
145 0012 4431 7522 558---
155 1012 3181 6272 783---
165 2032 1881 4973 015---
175 3072 0531 3623 253---
185 4131 9141 2233 499---
195 5211 7701 0793 751---
205 6321 6219304 011---
215 7441 4667754 278---
225 8591 3066154 553---
235 9761 1404494 837---
246 0969682775 128---
256 218790995 428---
TOTAL123 823111 59244 06812 23121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 231
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+812-6 420+7 232
2+8120+812
3+8120+812
4+8120+812
5+8120+812
6+8120+812
7+8120+812
8+8120+812
9+8120+812
10+8120+812
11+8120+812
12+812+638+174
13+812+702+110
14+812+767+45
15+812+835-23
16+812+905-93
17+812+976-164
18+812+1 050-238
19+812+1 125-313
20+812+1 203-391
21+812+1 283-471
22+812+1 366-554
23+812+1 451-639
24+812+1 538-726
25+812+1 628-816
Total+20 300+9 048+11 252
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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