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Maison 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleSaint-Aubin-sur-Aire (55)
Surface50m²
Coût Total86 970€
Loyer Annuel3 866€
Rentabilité4.44%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Charmante maison à vendre à Saint-Aubin-sur-Aire, idéale pour un premier achat ou un investissement locatif 🏡. cette maison offre une disposition fonctionnelle avec cuisine ouverte sur séjour, à l'étage mezzanine, 1 chambre salle d'eau parfaits pour une vie pratique et sereine. La cuisine et les espaces de vie bénéficient d'une belle luminosité naturelle ☀️, tandis que la configuration permet facilement d'optimiser les volumes selon vos besoins. Travaux à finir Terrain non attenant

Située dans un quartier calme et agréable, vous profiterez d'un environnement paisible tout en restant proche des commodités locales (commerces, écoles et transports) 🛒🚌. Le bien présente des travaux légers possibles pour personnaliser selon vos goûts, avec un excellent potentiel de valorisation 📈.

Ne manquez pas cette opportunité rare sur le marché local — idéal pour un couple ou un investisseur cherchant une propriété prête à habiter. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite dès aujourd'hui 🗓️📞. Référence agence : 2798 Référence annonce : L83W-P4L-0XJ Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Aubin-sur-Aire
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55500
Coordonnées : 48.709126, 5.447405
Total : 86 970€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 50 250€
Valeur du bien : 84 250€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 322€/mois
Loyer annuel estimé : 3866€/an
Fourchette totale : 247€ - 421€/mois
Fourchette annuelle : 2960€ - 5049€/an
Rentabilité brute :4.44%
Fourchette de rentabilité :3.40% - 5.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :396,83 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :19 842 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :+14 158€ (+71.4%)
Marge achat-revente :-67 128€ (-338.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 067,86€
Coût de l'assurance :7 609,87€
Taxe foncière : 386,58€/an
Soit par mois : 32,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 322,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finition des murs, revêtement de sol, électricité et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finition des murs, revêtement de sol, électricité et peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finition des murs et revêtement de sol dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - entrée en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques non respectées - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 50 m
Raison: Plomberie en mauvais état - nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 250 €(1 005 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:3 000€
    Isolation combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 750€
    Rénovation salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation entrée: 5 m² × 400€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:4 900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1300€ (installation incluse), 5 prises × 100€/prise = 500€ (installation incluse) => Total: 1300€ + 500€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 500€
    Réfection plomberie: 50 m × 90€/m = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-sur-Aire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 866 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 973 €
Revenus locatifs : +3 866 €
Charges déductibles : -53 973 €
Résultat foncier Année 1 : -50 107 €(Déficit de 50 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 723 €/an
Revenus locatifs : +3 866 €
Charges déductibles : -3 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28706.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 866 €53 976 €3 035 €-50 110 €21 400 €28 710 €28 710 €
23 943 €3 646 €2 955 €297 €--28 413 €
34 022 €3 564 €2 873 €458 €--27 955 €
44 102 €3 479 €2 788 €623 €--27 332 €
54 184 €3 391 €2 700 €793 €--26 539 €
64 268 €3 300 €2 609 €968 €--25 571 €
74 354 €3 206 €2 515 €1 148 €--24 423 €
84 441 €3 108 €2 417 €1 333 €--23 091 €
94 529 €3 007 €2 316 €1 523 €--21 568 €
104 620 €2 902 €2 211 €1 718 €--19 850 €
114 712 €2 793 €2 102 €1 920 €--17 930 €
124 807 €2 680 €1 989 €2 126 €---
134 903 €2 564 €1 873 €2 339 €---
145 001 €2 443 €1 752 €2 558 €---
155 101 €2 318 €1 627 €2 783 €---
165 203 €2 188 €1 497 €3 015 €---
175 307 €2 053 €1 362 €3 253 €---
185 413 €1 914 €1 223 €3 499 €---
195 521 €1 770 €1 079 €3 751 €---
205 632 €1 621 €930 €4 011 €---
215 744 €1 466 €775 €4 278 €---
225 859 €1 306 €615 €4 553 €---
235 976 €1 140 €449 €4 837 €---
246 096 €968 €277 €5 128 €---
256 218 €790 €99 €5 428 €---
TOTAL123 823 €111 592 €44 068 €12 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+812 €-6 420 €+7 232 €
2+812 €0 €+812 €
3+812 €0 €+812 €
4+812 €0 €+812 €
5+812 €0 €+812 €
6+812 €0 €+812 €
7+812 €0 €+812 €
8+812 €0 €+812 €
9+812 €0 €+812 €
10+812 €0 €+812 €
11+812 €0 €+812 €
12+812 €+638 €+174 €
13+812 €+702 €+110 €
14+812 €+767 €+45 €
15+812 €+835 €-23 €
16+812 €+905 €-93 €
17+812 €+976 €-164 €
18+812 €+1 050 €-238 €
19+812 €+1 125 €-313 €
20+812 €+1 203 €-391 €
21+812 €+1 283 €-471 €
22+812 €+1 366 €-554 €
23+812 €+1 451 €-639 €
24+812 €+1 538 €-726 €
25+812 €+1 628 €-816 €
Total+20 300 €+9 048 €+11 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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